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De nombreux loueurs en meublé débutent en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) puis voient leur activité évoluer : augmentation des loyers, multiplication des biens, gestion plus intensive…

À un moment, la question se pose : vais-je basculer en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?

Ce changement n’est pas un choix volontaire : il s’impose automatiquement dès que les conditions légales sont remplies.
Et les conséquences fiscales — notamment sur les amortissements et les plus-values — sont majeures.

Ce guide a pour objectif d’expliquer clairement :

• les conditions exactes pour devenir LMP,

• les changements fiscaux que cela implique,

• l’impact sur la plus-value en cas de vente,

• comment anticiper et optimiser ce passage,

• les démarches administratives.

Découvrez quelles sont les différences entre LMNP et LMP.

1. Conditions pour passer du LMNP au LMP

Depuis la réforme de 2020, le passage du LMNP au LMP est automatique dès que deux conditions cumulatives sont remplies.

Condition 1 : plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles

On parle de recettes encaissées, pas de loyers facturés.

Sont comptées dans les recettes :

• loyers hors charges,

• charges récupérables auprès du locataire,

• recettes exceptionnelles (assurance, remboursement).

👉 Référence officielle : CGI – Article 155, IV-2

Condition 2 : recettes LMNP > revenus professionnels du foyer

Il faut comparer les recettes locatives meublées avec les autres revenus professionnels du foyer :

• salaires,

• BIC / BNC / BA professionnels,

• pensions imposables,

• revenus de gérance majoritaire,

• indemnités imposables…

Si les recettes LMNP dépassent ces revenus → vous passez en LMP.

Passage automatique : aucun choix possible

Contrairement à ce qu’on lit encore sur Internet :

❌ On ne “choisit” pas d’être LMNP ou LMP.
✔ C’est l’administration fiscale qui constate les conditions automatiquement.

Lors de la déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO), une case spécifique identifie si vous êtes LMNP ou LMP.

2. Conséquences fiscales du passage en LMP

Le passage en LMP transforme profondément :

• l’imposition des résultats,

• le traitement des déficits,

• la gestion des amortissements,

• la fiscalité en cas de vente.

Voici les impacts principaux.

2.1. Fiscalité du résultat : toujours en BIC réel (simplifié ou normal)

LMNP comme LMP sont imposés dans la catégorie des BIC.

Mais il existe 2 différences majeures :

Différence n°1 : les déficits LMP sont imputables sur le revenu global

• LMNP : déficit imputable uniquement sur les futurs bénéfices LMNP.

• LMP : déficit imputable sur le revenu global pendant 6 ans.

👉 Référence : CGI, article 156 I 1° bis

Différence n°2 : les cotisations sociales

• LMNP → prélèvements sociaux 17,2 %

• LMP → cotisations sociales URSSAF (≈ 30–40 % du bénéfice)

⚠️ Attention
Le passage en LMP entraîne souvent un changement de charge fiscale important.

3. Amortissements : deviennent-ils réintégrables en LMP ?

C’est l’un des points qui inquiète le plus.

➡ LMNP

Les amortissements ne sont jamais réintégrés en cas de vente.
C’est le “cadeau fiscal” du LMNP.

➡ LMP

En LMP, la vente suit le régime des plus-values professionnelles, donc :

✔ Les amortissements sont réintégrés fiscalement,
✔ Ils augmentent la plus-value imposable,
❌ Ce qui peut entraîner une taxation lourde en cas de revente rapide.

👉 Référence : CGI, articles 39 duodecies à 39 quindecies

Quelles sont les charges amortissables ?

4. Impact sur la plus-value en cas de vente

Selon le statut fiscal au moment de la vente, deux régimes possibles :

Vous êtes LMNP au moment de la vente → régime des plus-values des particuliers

✔ Amortissements non réintégrés
✔ Abattements sur la durée :

• exonération IR après 22 ans

• exonération PS après 30 ans
  ✔ Calcul identique à une résidence secondaire

C’est le régime le plus favorable.

• Comment vendre son bien en LMNP (fiscalité et calcul de la plus-value)

Vous êtes LMP au moment de la vente → plus-values professionnelles

Ce régime dépend de deux composantes :

1. Plus-value à court terme

Correspond aux amortissements pratiqués → imposable.

2. Plus-value à long terme

Imposable à 12,8 % + 17,2 % (PS), sauf exonérations LMP possibles :

✔ Exonération totale si
– activité depuis 5 ans + recettes < 90 000 €
✔ Exonération partielle si recettes entre 90 000 € et 126 000 €

👉 Référence : CGI article 151 septies

5. Faut-il anticiper le passage en LMP ?

Oui. Voici les 3 situations à risque :

Situation 1 : vente d’un bien très amorti

Rester LMNP au moment de la vente → fiscalité très avantageuse.
Passer en LMP juste avant → fiscalité lourde.

Situation 2 : recettes qui fluctuent autour des 23 000 €

Il faut suivre mensuellement :

• total des loyers encaissés,

• comparaison avec les revenus du foyer.

Situation 3 : multi-propriétaires ou locations saisonnières

Le seuil est atteint beaucoup plus vite que prévu.

6. Démarches administratives quand on devient LMP

Le passage n’oblige PAS à faire une nouvelle immatriculation, mais il faut :

A. Mettre à jour son activité dans l’espace impots.gouv

→ Formulaire 2042 C PRO
→ Cocher la catégorie “LMP”

B. Déclarer ses bénéfices selon le régime réel

C. Se déclarer auprès de l’URSSAF en micro-entreprise ou activité indépendante

Dès que l’activité devient “professionnelle”, les cotisations sociales s’appliquent.

● URSSAF Autoentrepreneur si micro-BIC
● URSSAF Indépendant si réel

D. Tenir une comptabilité conforme LMP

• amortissements

• immobilisations

• journal comptable

• bilan / compte de résultat

7. Exemple chiffré de passage LMNP → LMP

Conclusion

Le passage du LMNP au LMP peut être avantageux (déficits imputables, activité structurée), mais il peut aussi être risqué si une revente intervient tôt ou si le foyer n’est pas préparé aux cotisations sociales.

Pour sécuriser votre situation, il est souvent recommandé d’être accompagné par un service spécialisé.

Lorsqu’un propriétaire bailleur décide de cesser son activité LMNP, plusieurs obligations fiscales s’appliquent : déclaration de cessation, dépôt d’une liasse fiscale LMNP, traitement des amortissements, régularisation potentielle en cas de vente du bien meublé, gestion de la CFE et du SIRET.
Ce guide a pour objectif de détailler chaque étape pour que l’arrêt de votre activité de location meublée non professionnelle soit conforme aux exigences de l’administration fiscale.

Si vous souhaitiez au contraire comprendre comment déclarer LMNP ou gérer une année complète d’imposition, vous pouvez consulter notre guide dédié (lien interne à placer vers votre article sur la déclaration LMNP).

Quand faut-il déclarer l’arrêt de son activité LMNP ?

Vous devez déclarer la cessation de votre activité LMNP dans les situations suivantes :

• Si vous cherchez plutôt comment déclarer LMNP et commencer l’activité, suivez le guide interne ici :
  → 🔗 Déclarer son activité LMNP – Guide complet
• Découvrez comment changer de statut et passer en LMP.

Déclarer la cessation auprès de l’INPI (ex-Greffe / CFE)

La déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant la date d’arrêt d’activité, directement sur le site de l’INPI :

🔗  Site Internet de l’INPI

Cette démarche permet de désactiver votre numéro SIRET associé au LMNP.

Ce remplacement du formulaire P2-P4i en ligne est obligatoire, que vous soyez :

• micro-BIC (régime simplifié),

• réel LMNP (imposition avec amortissements),

• ou que vous utilisiez une application de déclaration LMNP en ligne.

Cette démarche permet :

• la radiation de l’activité LMNP

• la désactivation du numéro SIRET

• d’informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE)

Sans cette étape, vous restez fiscalement considéré comme loueur en meublé actif, et l’administration peut exiger :

• déclarations LMNP futures

• paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Conséquences fiscales de la cessation d’activité LMNP

La cessation entraîne immédiatement :

• l’imposition du bénéfice LMNP non encore taxé,

• la réintégration éventuelle des amortissements LMNP en cas de vente du bien (selon les cas),

• l’obligation de déposer une liasse fiscale LMNP de clôture.

Quel délai pour déposer la liasse fiscale LMNP ?

La liasse fiscale de clôture LMNP : documents à transmettre

Pour arrêter l’activité en régime réel, la liasse est télétransmise via EDI au service des impôts et comprend généralement :

Il est possible de la produire avec un expert–comptable LMNP ou avec notre application de déclaration en ligne LMNP automatisé.

Voir notre offre Pack Comptable pour votre cessation d’activité LMNP.

Imposition du résultat de cessation

La dernière déclaration peut faire apparaître :

Que se passe-t-il en cas de vente ? 

La vente du logement meublé n’annule pas automatiquement le statut LMNP.

Vous devez déclarer la cessation + déposer une liasse fiscale de clôture.

Fiscalité applicable :

1. Connectez-vous 

Pour modifier votre date de début d’activité LMNP, vous devez premièrement vous connecter sur le site de l’INPI.

Vous pouvez vous connecter via une adresse email ou via FranceConnect, la plateforme que vous utilisez pour vous connecter à la Sécurité Sociale ou au site des impôts.

1. Connectez-vous 

Pour ajouter un bien à votre activité LMNP, vous devez premièrement vous connecter sur le site de l’INPI.

Vous pouvez vous connecter via une adresse email ou via FranceConnect, la plateforme que vous utilisez pour vous connecter à la Sécurité Sociale ou au site des impôts.

Êtes-vous éligible au statut LMNP ?

Premièrement il s’agit de savoir si vous êtes éligible au statut LMNP et si vous pouvez devenir loueur en meublé non professionnel.

Pour obtenir ce statut, vous devez respecter certaines conditions.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Il existe 2 conditions inscrites dans la loi pour pouvoir être éligible au statut LMNP :

1. 1. Les revenus de votre activité de loueur en meublé ou plus simplement les loyers avec les charges que vous tirez de vos locations meublées doivent être inférieurs à 23 000€.
   2. Vos revenus LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Que faire si vous dépasser le plafond de revenus LMNP ?

Si vous dépassez le plafond de revenus LMNP des conditions décrites ci-dessus, votre statut LMNP passe automatiquement en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel.)

Quelles sont les normes légales pour tous les loueurs en meublé ?

Il existe également d’autres conditions à respecter qui s’appliquent à tous les loueurs en meublé qu’ils soit non-professionnels ou professionnels :

• L’usage du logement doit être de type habitation (vous ne pouvez pas loueur de logement commercial avec le statut LMP ou LMNP);
• Le logement doit être décent et aux normes (électricité, plomberie, matériaux sains… en savoir plus sur le site du service public.
• Le logement doit être meublé et le locataire doit pouvoir jouir d’équipements obligatoires minimum (en savoir plus)
• La copropriété de l’immeuble où se situe le logement, s’il y en a une, ne doit pas interdire la location meublée.