La location meublée non professionnelle (LMNP) est l’un des cadres fiscaux les plus utilisés pour investir dans l’immobilier locatif meublé.

Pendant plusieurs années, ce statut pouvait être associé au dispositif Censi-Bouvard, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive.

Mais en 2026, la situation a évolué.
Le dispositif Censi-Bouvard n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, et les règles d’amortissement doivent être parfaitement comprises.

Dans cet article, nous clarifions :

• si le LMNP est cumulable avec Censi-Bouvard,

• ce qui est amortissable,

• la règle du plafond de 300 000 €,

• ce qui reste valable en 2026.

Rappel : qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de déclarer des revenus issus de la location meublée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Deux régimes existent :

• le micro-BIC (abattement forfaitaire),

• le régime réel (charges + amortissements).

En avoir plus sur les différences entre les statuts.

Au régime réel, l’investisseur peut :

• déduire ses charges,

• amortir le bien immobilier (hors terrain),

• amortir le mobilier.

C’est cette capacité d’amortissement qui rend le LMNP particulièrement attractif.

Qu’était la loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard s’appliquait aux investissements réalisés dans certaines résidences de services :

• résidences étudiantes,

• résidences seniors,

• EHPAD,

• résidences de tourisme classées.

Il permettait :

• une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du bien,

• dans la limite de 300 000 € HT,

• répartie sur 9 ans.

⚠️ Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022.
Il n’est plus accessible pour les acquisitions réalisées après cette date.

LMNP et Censi-Bouvard : cumul possible ?

Oui, historiquement, le statut LMNP et la réduction d’impôt Censi-Bouvard étaient cumulables.

Autrement dit :

• vous pouviez être LMNP,

• bénéficier de la réduction d’impôt Bouvard,

• récupérer la TVA,

• déclarer vos revenus en BIC.

Mais ce cumul avait une limite majeure : l’amortissement.

Pourquoi l’amortissement n’est pas compatible avec la réduction Bouvard ?

Le principe fiscal est simple :

Un même avantage ne peut pas être utilisé deux fois.

Si vous bénéficiez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard sur un bien, vous ne pouvez pas amortir ce même montant.

Concrètement :

• la réduction s’appliquait sur un maximum de 300 000 € HT,

• cette fraction ne pouvait pas être amortie.

En revanche :

• la fraction du bien supérieure à 300 000 € pouvait être amortie,

• le mobilier restait amortissable,

• les charges restaient déductibles.

Exemple chiffré concret

Supposons un investissement :

• Prix du bien : 350 000 € HT

• Mobilier : 20 000 €

Réduction d’impôt :

11 % × 300 000 € = 33 000 €. Répartis sur 9 ans.

Amortissement possible :

• Fraction > 300 000 € → 50 000 € amortissable

• Mobilier → 20 000 € amortissable

• Terrain → non amortissable

Vendre un bien loué en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) entraîne un ensemble de règles fiscales spécifiques. Entre les amortissements, la plus-value immobilière, la cessation d’activité, la liasse fiscale de clôture et les obligations déclaratives, de nombreux loueurs ignorent les démarches exactes.

Ce guide complet vous explique pas à pas la fiscalité applicable à la vente d’un bien LMNP, comment calculer correctement la plus-value, quels documents transmettre, et comment éviter les erreurs les plus fréquentes.

1. Vendre un bien LMNP : ce qu’il faut comprendre avant tout

La vente d’un bien LMNP entraîne systématiquement :

• l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers,

• l’absence de réintégration des amortissements (sauf cas particuliers),

• l’obligation de déclarer la cessation LMNP dans les 30 jours,

• l’obligation de transmettre une liasse fiscale LMNP de clôture (régime réel).

Pour comprendre le fonctionnement général du LMNP, consultez notre guide complet : Déclarer LMNP – Guide complet

2. Les amortissements LMNP : sont-ils réintégrés lors de la vente ?

Règle générale : les amortissements LMNP ne sont jamais réintégrés

Contrairement aux entreprises soumises à l’IS, les amortissements pratiqués en LMNP au réel ne sont pas imposés lors de la vente.

Conséquences directes :

• Aucun “retraitement fiscal”

• Aucun impact sur la plus-value

• Aucun rappel d’amortissements

• Aucune majoration du résultat fiscal

C’est un avantage majeur du régime LMNP.

Exception : si vous devenez LMP avant la vente

Les amortissements peuvent être réintégrés uniquement si :

1. Vos recettes locatives dépassent 23 000 euros

2. Et vos recettes LMNP dépassent vos autres revenus du foyer

Dans ce cas, vous basculez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) → les plus-values deviennent professionnelles.

Pour en savoir plus :

• Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?
• Comment passer du LMNNP au LMP ?

3. La fiscalité lors de la vente : le régime des plus-values immobilières

Calcul de la plus-value brute

La plus-value LMNP se calcule exactement comme la plus-value d’une résidence secondaire :

Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition – Frais – Travaux éligibles

Éléments pris en compte :

Lorsqu’un propriétaire bailleur décide de cesser son activité LMNP, plusieurs obligations fiscales s’appliquent : déclaration de cessation, dépôt d’une liasse fiscale LMNP, traitement des amortissements, régularisation potentielle en cas de vente du bien meublé, gestion de la CFE et du SIRET.
Ce guide a pour objectif de détailler chaque étape pour que l’arrêt de votre activité de location meublée non professionnelle soit conforme aux exigences de l’administration fiscale.

Si vous souhaitiez au contraire comprendre comment déclarer LMNP ou gérer une année complète d’imposition, vous pouvez consulter notre guide dédié (lien interne à placer vers votre article sur la déclaration LMNP).

Quand faut-il déclarer l’arrêt de son activité LMNP ?

Vous devez déclarer la cessation de votre activité LMNP dans les situations suivantes :

• Si vous cherchez plutôt comment déclarer LMNP et commencer l’activité, suivez le guide interne ici :
  → 🔗 Déclarer son activité LMNP – Guide complet
• Découvrez comment changer de statut et passer en LMP.

Déclarer la cessation auprès de l’INPI (ex-Greffe / CFE)

La déclaration doit être faite dans les 30 jours suivant la date d’arrêt d’activité, directement sur le site de l’INPI :

🔗  Site Internet de l’INPI

Cette démarche permet de désactiver votre numéro SIRET associé au LMNP.

Ce remplacement du formulaire P2-P4i en ligne est obligatoire, que vous soyez :

• micro-BIC (régime simplifié),

• réel LMNP (imposition avec amortissements),

• ou que vous utilisiez une application de déclaration LMNP en ligne.

Cette démarche permet :

• la radiation de l’activité LMNP

• la désactivation du numéro SIRET

• d’informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE)

Sans cette étape, vous restez fiscalement considéré comme loueur en meublé actif, et l’administration peut exiger :

• déclarations LMNP futures

• paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Conséquences fiscales de la cessation d’activité LMNP

La cessation entraîne immédiatement :

• l’imposition du bénéfice LMNP non encore taxé,

• la réintégration éventuelle des amortissements LMNP en cas de vente du bien (selon les cas),

• l’obligation de déposer une liasse fiscale LMNP de clôture.

Quel délai pour déposer la liasse fiscale LMNP ?

La liasse fiscale de clôture LMNP : documents à transmettre

Pour arrêter l’activité en régime réel, la liasse est télétransmise via EDI au service des impôts et comprend généralement :

Il est possible de la produire avec un expert–comptable LMNP ou avec notre application de déclaration en ligne LMNP automatisé.

Voir notre offre Pack Comptable pour votre cessation d’activité LMNP.

Imposition du résultat de cessation

La dernière déclaration peut faire apparaître :

Que se passe-t-il en cas de vente ? 

La vente du logement meublé n’annule pas automatiquement le statut LMNP.

Vous devez déclarer la cessation + déposer une liasse fiscale de clôture.

Fiscalité applicable :

Êtes-vous éligible au statut LMNP ?

Premièrement il s’agit de savoir si vous êtes éligible au statut LMNP et si vous pouvez devenir loueur en meublé non professionnel.

Pour obtenir ce statut, vous devez respecter certaines conditions.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Il existe 2 conditions inscrites dans la loi pour pouvoir être éligible au statut LMNP :

1. 1. Les revenus de votre activité de loueur en meublé ou plus simplement les loyers avec les charges que vous tirez de vos locations meublées doivent être inférieurs à 23 000€.
   2. Vos revenus LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Que faire si vous dépasser le plafond de revenus LMNP ?

Si vous dépassez le plafond de revenus LMNP des conditions décrites ci-dessus, votre statut LMNP passe automatiquement en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel.)

Quelles sont les normes légales pour tous les loueurs en meublé ?

Il existe également d’autres conditions à respecter qui s’appliquent à tous les loueurs en meublé qu’ils soit non-professionnels ou professionnels :

• L’usage du logement doit être de type habitation (vous ne pouvez pas loueur de logement commercial avec le statut LMP ou LMNP);
• Le logement doit être décent et aux normes (électricité, plomberie, matériaux sains… en savoir plus sur le site du service public.
• Le logement doit être meublé et le locataire doit pouvoir jouir d’équipements obligatoires minimum (en savoir plus)
• La copropriété de l’immeuble où se situe le logement, s’il y en a une, ne doit pas interdire la location meublée.

Est-ce que je peux habiter mon logement LMNP ?

Une résidence principale est souvent un projet de vie dans lequel le confort passe souvent avant la rentabilité. Une résidence principale occasionne souvent de grosses dépenses et ne génère pas de revenus à proprement parler.

Vous pourrez être tenté de mettre à profit votre résidence lorsque vous partez en vacances ou si vous possédez des chambres inutilisées et louer ces espaces.

Vous pouvez être également amené à être en déplacement une grande partie de l’année ou avoir un travail de saisonnier, là encore, louer sa résidence principale peut être avantageux.

Étant votre résidence principale, le logement est déjà meublé, il apparaît alors évident d’opter pour le statut LMNP.

Peut-on habiter dans son logement de loueur en meublé non-professionnel ?

Oui, vous pouvez habiter dans votre logement LMNP. Vous devez cependant faire attention à certaines conditions.

Vous ne pouvez pas résider dans le logement si celui-ci est un investissement géré par une société de gestion. Si votre logement est dans une résidence de service ou une résidence étudiante par exemple, alors il n’est pas possible pour vous d’en faire votre résidence.

Si votre logement LMNP n’entre pas dans ce cas de figure, alors oui, il vous est possible d’y résider.

Habiter ponctuellement dans son logement LMNP

Si vous choisissez d’habiter ponctuellement dans votre logement LMNP sans en faire votre résidence principale, alors vous pouvez continuer à le louer le reste du temps.

Votre activité de loueur en meublé LMNP n’est alors pas impacté et vous pouvez continuer à déclarer vos revenus locatifs en tant que loueur en meublé non-professionnel.

Vous devez respecter cependant à ne pas y vivre plus de 8 mois par an, auquel cas, le statut de résidence principale conviendra mieux.

Louer sa résidence principale en LMNP ?

Si vous choisissez d’habiter dans votre logement de loueur en meublé non-professionnel et d’en faire votre résidence principale, alors certaines conditions s’appliquent pour pouvoir le louer et continuer à bénéficier des revenus locatifs.

La location LMNP peut tout à fait être applicable à une résidence principale. Lorsque vous partez en vacances par exemple ou si vous êtes souvent en déplacement.

Vous pouvez également louer une partie du logement en y résidant toujours comme une chambre ou un bureau. Vous pouvez également faire chambre d’hôtes, si vous avez une annexe ou des chambres isolées du logement et non utilisées. 

Cependant, vous ne pouvez pas décider de louer votre logement et de récupérer les revenus locatifs à la fin du séjour. Il vous faut y vivre au minimum 8 mois par an pour ne pas perdre le statut de résidence principale.

Vous pouvez aussi faire de la location saisonnière de votre logement entier, toujours à condition d’y vivre au minimum 8 mois par an.

Pour résumer, vous avez deux cas de figure différents :

• Vivre chez vous durant la période de location. Vous ne louer pas tout votre logement, mais seulement une ou plusieurs chambres ou une annexe.
• Vous êtes absent lors de la période de location. Vous pouvez louer votre logement en entier ou chambre par chambre.

Quels critères pour louer sa résidence principale en LMNP ?

Vous devez respecter certains critères pour pouvoir louer votre résidence principale et conserver le statut LMNP.

Comme tout logement loué en meublé non professionnel, vous devez respecter l’ameublement en règle.

Avec au minimum :

• Dans la chambre à coucher, le locataire doit pouvoir disposer d’un lit, d’une couverture et de rideaux ou couvrement de fenêtres.
• Dans la cuisine, vous devez fournir vaisselle, ustensiles, réfrigérateur, plaques de cuisson, four ou micro-ondes et rangements ;
• Vous devez fournir également une table et des chaises du matériel d’hygiène et d’entretien ;
• La superficie du logement meublé doit être supérieur à 9 m².

Si votre logement est loué en tourisme, il y a également quelques règles à respecter :

• La première est que le locataire doit avoir l’exclusivité du logement en entier et vous ne devez pas y être présent le temps de la location.
• Ensuite, vous ne pouvez pas louer votre logement LMNP au même locataire pour une durée de plus de 90 jours.

• Enfin, le locataire ne doit pas élire domicile dans votre logement.

Vous avez également l’obligation de rédiger un contrat de location.

Et les revenus fonciers ?

Vous devez faire attention à tenir compte du fait que les revenus, mais également les dépenses liés à votre résidence principale ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers.

Est-ce que je suis imposable avec une résidence principale en LMNP ?

Vous pouvez être exonéré d’impôts en louant votre résidence principale à condition de remplir certaines conditions.

Si le logement loué est la résidence principale du locataire, vous serez alors exonéré d’impôts sur vos revenus locatifs LMNP.

Attention cependant, cette exonération d’impôts n’est applicable qu’aux loueurs qui appliquent des prix de loyers inférieurs à 192 € / m2 / an en Île de France et inférieur à 142 € / m2 / an dans les autres régions de France.

L’exonération d’impôts est aussi possible si ce n’est pas la résidence principale du locataire à condition que les revenus de location soit inférieurs à 760 € / an.

Dans les autres cas de figure, vos revenus annuels LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu lié aux bénéfices commerciaux (BIC). Attention à bien vérifier d’être inscrit en LMNP. 

Vous payerez donc  vos impôts selon vos tranches d’imposition :

• 0% jusqu’à 10 225€
• 11% jusqu’à 26 070€
• 30% jusqu’à 74 545€
• 41% jusque’à 160 336€
• 45% au delà de 160 336€

Si vos revenus locatifs annuels dépassent 23 000€ ou 50% des revenus globaux de votre foyer, vous basculez dans le statut LMP.

En savoir plus sur les différences LMNP et LMP.

Faire du logement LMNP ma résidence principale et cesser la location.

Enfin, si vous souhaitez faire de votre logement LMNP votre résidence principale et arrêter l’activité de location, vous devez alors faire une cessation d’activité.

Pour modifier ou cesser votre activité, vous devez le signaler l’administration en remplissant le formulaire P2P4i.

Vous trouverez toutes les informations nécessaires à la modification d’activité dans cet article.

N’hésitez pas à nous contacter si vous une question au sujet de l’habitation dans votre logement LMNP.