Le régime réel : l’arme fiscale n° 1 pour les bailleurs LMNP
Au premier abord, le micro-BIC paraît plus simple : 50 % d’abattement, pas de comptabilité élaborée. Mais dès que vos charges réelles et l’amortissement dépassent cet abattement, le régime réel efface tout ou partie de l’impôt pendant quinze à vingt ans.
L’amortissement du bien et du mobilier
Chaque année vous retranchez :
3 % à 4 % de la valeur du logement,
10 % à 15 % du mobilier (cuisine, literie, électroménager),
Les frais de notaire répartis sur cinq ans.
Cet amortissement se « recharge » tous les ans : plus vous conservez le bien, plus longtemps l’impôt reste à zéro.
L’amortissement est une charge « comptable » : on considère que votre logement et son mobilier « s’usent » chaque année. Cette usure fictive devient déductible de vos loyers.
| Élément amorti | Durée courante | Taux annuel | Exemple chiffré (logement 180 000 € / mobilier 12 000 €) |
|---|---|---|---|
| Corps du bâti | 25–30 ans | 3 % à 4 % | ≈ 6 000 € d’amortissement / an |
| Éléments techniques (chauffage, élec.) | 10–15 ans | 6 % à 10 % | ≈ 1 500 € / an |
| Mobilier & électroménager | 5–7 ans | 10 % à 20 % | ≈ 1 500 € / an |
| Frais de notaire | 5 ans (linéaire) | 20 % | ≈ 800 € / an (sur 4 000 € de frais) |
Pourquoi c’est puissant ?
Ces montants se déduisent chaque année de vos loyers ; ils reviennent donc « se recharger » automatiquement.
Même après la fin du prêt (lorsque les intérêts ne sont plus déductibles), il reste encore plusieurs années d’amortissement non consommé : le bouclier continue de fonctionner.
Si vous remplacez une cuisine ou achetez un nouveau canapé, un nouveau cycle d’amortissement démarre, prolongeant la neutralité fiscale.
En pratique : un studio de 180 000 € avec 12 000 € de mobilier peut amortir environ 9 000 € par an. Si les loyers bruts sont de 12 000 €, il ne reste quasiment rien à imposer.
Déduction intégrale des charges réelles
Au régime réel, chaque dépense liée à la location vient minorer le revenu :
intérêts d’emprunt ;
taxe foncière et CFE ;
assurance PNO ;
frais de syndic, petites réparations, rafraîchissements ;
honoraires de gestion ou logiciel comptable.
Le micro-BIC ignore ces lignes ; le régime réel les valorise, euro par euro.
Résultat : la somme charges réelles + amortissement dépasse souvent la moitié des loyers, ce qui rend l’abattement forfaitaire inefficace.
Exemple concret : micro-BIC vs régime réel
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers (studio Lille) | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement / Amort. | – 6 000 € (forfait) | – 8 000 € (amort.) |
| Charges réelles | incluses | – 2 000 € |
| Base imposable | 6 000 € | 0 € |
| Impôts + prélèv. sociaux | ≈ 1 800 € | 0 € |
| Application comptable | — | 159 € |
| Économie nette / an | — | ≈ 1 650 € |
| Économie sur 10 ans | — | ≈ 16 000 € |
Autres avantages exclusifs au régime réel
Déficit reportable dix ans
Si vos charges > loyers, le déficit s’impute sur les bénéfices des dix exercices suivants : un « crédit d’impôt différé » que le micro-BIC ne propose pas.
Flexibilité dans le temps
Vous pouvez repasser au micro-BIC après trois ans de régime réel si vos charges diminuent (prêt remboursé, moins de travaux). Le chemin inverse est impossible : autant démarrer au réel dès l’achat.
Cohérence bancaire
Les banques apprécient une comptabilité détaillée ; un tableau d’amortissement clair renforce vos dossiers de financement pour un futur investissement.