Avantages du régime réel LMNP : pourquoi il est souvent le plus rentable ?

Le régime réel en LMNP séduit de plus en plus d’investisseurs en location meublée, car il permet dans de nombreux cas de réduire fortement, voire d’annuler l’impôt sur les loyers perçus.

Contrairement au micro-BIC, ce régime autorise la déduction des charges réelles et surtout l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui en fait souvent l’option la plus rentable sur le long terme.

Avant de faire un choix, il est toutefois essentiel de bien comprendre la différence entre régime réel et micro-BIC en LMNP, car chaque situation d’investisseur est différente.

Régime réel et amortissement du bien et du mobilier

Chaque année vous retranchez :

• 3 % à 4 % de la valeur du logement,

• 10 % à 15 % du mobilier (cuisine, literie, électroménager),

• Les frais de notaire répartis sur cinq ans.

Cet amortissement se « recharge » tous les ans : plus vous conservez le bien, plus longtemps l’impôt reste à zéro.

L’amortissement est une charge « comptable » : on considère que votre logement et son mobilier « s’usent » chaque année.

Cette usure fictive devient déductible de vos loyers.

Pourquoi c’est puissant ?

• Ces montants se déduisent chaque année de vos loyers ; ils reviennent donc « se recharger » automatiquement.

• Même après la fin du prêt (lorsque les intérêts ne sont plus déductibles), il reste encore plusieurs années d’amortissement non consommé : le bouclier continue de fonctionner.

• Si vous remplacez une cuisine ou achetez un nouveau canapé, un nouveau cycle d’amortissement démarre, prolongeant la neutralité fiscale.

En pratique : un studio de 180 000 € avec 12 000 € de mobilier peut amortir environ 9 000 € par an. Si les loyers bruts sont de 12 000 €, il ne reste quasiment rien à imposer.

Déduction intégrale des charges réelles

Au régime réel, chaque dépense liée à la location vient minorer le revenu : ce sont les charges déductibles.

• intérêts d’emprunt ;

• taxe foncière et CFE ;

• assurance PNO ;

• frais de syndic, petites réparations, rafraîchissements ;

• honoraires de gestion ou logiciel comptable.

Le micro-BIC ignore ces lignes ; le régime réel les valorise, euro par euro.

Résultat : la somme charges réelles + amortissement dépasse souvent la moitié des loyers, ce qui rend l’abattement forfaitaire inefficace.

Exemple concret : micro-BIC vs régime réel

Autres avantages exclusifs au régime réel

Déficit reportable dix ans

Si vos charges > loyers, le déficit s’impute sur les bénéfices des dix exercices suivants : un « crédit d’impôt différé » que le micro-BIC ne propose pas.

Flexibilité dans le temps

Vous pouvez repasser au micro-BIC après trois ans de régime réel si vos charges diminuent (prêt remboursé, moins de travaux).

Attention, le chemin inverse (micro-BIC vers régime réel) est impossible : autant démarrer au réel dès l’achat.

Cohérence bancaire

Les banques apprécient une comptabilité détaillée ; un tableau d’amortissement clair renforce vos dossiers de financement pour un futur investissement.

La déclaration au régime réel

Choisir le régime réel en LMNP implique également des obligations déclaratives plus complètes que le micro-BIC.

Chaque année, le bailleur doit établir une liasse fiscale comprenant notamment les formulaires 2031 et 2033, un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements et un fichier des écritures comptables (FEC).

Ces documents permettent à l’administration fiscale de vérifier la cohérence entre les loyers perçus, les charges déduites et les amortissements pratiqués. Une erreur dans la déclaration (amortissement mal calculé, charge mal catégorisée, incohérence de dates) peut remettre en cause tout ou partie de l’avantage fiscal du régime réel.

C’est pourquoi il est essentiel de déclarer correctement son LMNP au régime réel, en s’appuyant sur des règles fiscales précises et une comptabilité rigoureuse.

Conclusion

Le régime réel LMNP est aujourd’hui l’un des dispositifs les plus efficaces pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs, à condition d’en respecter les règles comptables et déclaratives.

Lorsqu’il est bien appliqué, il permet souvent de neutraliser l’imposition pendant de nombreuses années grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

Pour simplifier cette démarche et éviter les erreurs, il est possible d’utiliser une solution en ligne dédiée à la déclaration LMNP au régime réel, qui automatise le calcul des amortissements, la génération de la liasse fiscale et la transmission des documents obligatoires.

Chez Déclarer ma location meublée, nous sommes partenaire EDI agréé par l’État et nous avons été élue plateforme la moins chère du marché pour déclarer vos revenus LMNP en ligne.

L’objectif : déclarer son LMNP en toute conformité, sans stress, tout en bénéficiant pleinement des avantages du régime réel.