Comment optimiser sa déclaration et ses impôts LMNP pour la réforme sur la plus-value LMNP ?
La fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) évolue avec des réformes impactant directement le calcul des plus-values lors de la revente des biens.
Les loueurs en meublé non professionnels, qu’ils optent pour une location touristique saisonnière ou pour une location à l’année, doivent désormais tenir compte de l’amortissement de leurs biens.
Cette évolution législative vient complexifier le calcul des gains imposables, sans toutefois entraîner systématiquement une hausse de l’impôt final à payer.
Dans cet article, nous détaillons les implications de cette réforme, ses modalités de mise en œuvre et ses impacts sur la fiscalité des plus-values, tout en apportant des conseils pour ceux qui cherchent un comptable en ligne LMNP, qui souhaitent déclarer LMNP et optimiser leurs impôts LMNP.
Pourquoi cette réforme ?
Les pouvoirs publics ont clairement affiché leur volonté d’harmoniser le régime fiscal des locations meublées avec celui des locations vides, considérées comme moins avantageuses.
L’idée sous-jacente est de créer un statut unique pour le bailleur, applicable à toutes les locations d’habitation, qu’elles soient meublées ou non.
En attendant une réforme globale, plusieurs mesures intermédiaires ont été mises en place afin de réduire progressivement les avantages fiscaux accordés aux loueurs en meublé.
Par exemple, les récentes réformes de 2023 et 2024 ont déjà modifié l’abattement sur les loyers dans le cadre du régime « micro-BIC ».
Ces changements, entrés en vigueur dès le 1er janvier, devraient faire peser une pression accrue sur l’imposition des revenus locatifs à partir de 2026.
En parallèle, la loi de finances adoptée début 2025 a introduit une modification majeure concernant la fiscalité des plus-values réalisées par les LMNP soumis au régime réel des BIC.
Cette réforme, entrée en application le 16 février 2025, vise à alourdir le calcul de la plus-value imposable en cas de revente avant 30 ans de détention, en intégrant notamment les amortissements déduits pendant la période de location.
Impact des amortissements sur la plus-value de revente
Dans le cadre du régime réel d’imposition, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, les revenus générés sont traités dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet aux loueurs de déduire non seulement les charges de fonctionnement (assurances, frais d’agence, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.), mais également une partie du prix d’acquisition du bien et des coûts liés aux travaux importants, sous forme d’amortissements.
Ce mécanisme d’amortissement constitue un avantage indéniable pour les loueurs LMNP par rapport aux bailleurs de logements vides, qui ne peuvent pas bénéficier de cette déduction et se retrouvent ainsi dans une situation fiscale moins favorable.
Cependant, pour compenser cet avantage, le législateur a décidé que les amortissements déduits devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Autrement dit, ces amortissements viendront diminuer le prix d’acquisition effectif, augmentant ainsi la plus-value constatée.
Un calcul de plus-value révisé : explications pratiques
Pour mieux comprendre cette nouvelle méthode de calcul, prenons l’exemple suivant : un propriétaire ayant acquis un bien pour 200 000 € en janvier 2003 le loue meublé durant toute la durée de détention.
Si ce bien est vendu en juin 2025 pour 400 000 €, et qu’il a pu déduire un total d’amortissements équivalents à 45 % de la valeur du bien (soit environ 90 000 €), le calcul de la plus-value sera désormais effectué en retranchant ces amortissements du prix d’acquisition initial.
Au lieu d’avoir une plus-value de 200 000 € (400 000 € – 200 000 €), le gain imposable s’élèvera désormais à 290 000 € (400 000 € – [200 000 € – 90 000 €]).
Ainsi, même si le montant réel perçu à la revente reste identique, l’assiette de la plus-value imposable est significativement augmentée.
Il est important de souligner que cette mesure concerne désormais tous les loueurs non professionnels, qu’ils exercent leur activité en LMNP à usage de résidence principale ou en location touristique. Jusqu’à présent, seuls les professionnels (LMP) étaient soumis à ce mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values.
Exceptions et particularités à connaître
Certains cas spécifiques ne sont pas affectés par cette réforme. Par exemple, les amortissements liés aux travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés dans les biens meublés ne sont pas concernés par la réintégration dans la plus-value.
De même, les amortissements afférents aux biens situés dans des résidences-services pour étudiants ou pour personnes âgées ou handicapées ne doivent pas être réintégrés.
Ces précisions viennent alléger le fardeau fiscal dans des situations particulières et montrent que la réforme vise avant tout à harmoniser les conditions entre les différents types de locations.
Une stratégie à long terme pour optimiser la fiscalité
Face à cette nouvelle règle de réintégration des amortissements, une stratégie de long terme apparaît pour limiter l’impact fiscal.
En effet, plus la durée de détention du bien est longue, plus l’abattement pour durée de détention est important.
Pour rappel, les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement progressif qui conduit à une exonération totale d’impôt après 22 ans et à une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Par exemple, dans notre exemple précédent, bien que la plus-value calculée soit de 290 000 €, celle-ci pourrait être totalement exonérée d’impôt sur le revenu si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, et les prélèvements sociaux seraient réduits grâce à l’abattement applicable.
La transmission du patrimoine et ses avantages fiscaux
Il convient également de noter que la réforme n’impacte pas la transmission du patrimoine locatif. Si un propriétaire décide de conserver ses biens pour y habiter ou de les transmettre à ses proches par donation ou succession, la plus-value augmentée par les amortissements ne sera pas imposable. En effet, lors de la transmission à titre gratuit, cette plus-value est effacée, ce qui représente un avantage non négligeable pour la transmission du patrimoine familial.
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Face à la complexité croissante du calcul des plus-values et à l’évolution constante de la fiscalité des locations meublées, il devient indispensable de recourir à des services spécialisés en LMNP.
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En conclusion
La réforme du calcul des plus-values pour les LMNP représente une évolution majeure dans la fiscalité des locations meublées. En réintégrant les amortissements déduits lors de la période de location, le législateur cherche à égaliser les conditions fiscales entre les locations meublées et vides.
Si cette mesure alourdit l’assiette de la plus-value imposable, elle n’entraîne pas nécessairement une augmentation immédiate de l’impôt final grâce aux mécanismes d’abattement pour durée de détention et de transmission du patrimoine.
Pour tous les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité et sécuriser leurs déclarations, il est fortement recommandé de s’entourer d’une application en ligne LMNP compétente. Bous saurons vous guider pour déclarer LMNP de manière optimale et gérer vos impots LMNP dans le respect des nouvelles règles.
En somme, bien que la réforme introduise des défis supplémentaires, elle offre également l’opportunité de repenser sa stratégie d’investissement et d’optimiser sa gestion fiscale sur le long terme