Découvrez comment ajouter un bien à son activité LMNP
Vous possédez déjà un logement en LMNP et souhaitez en mettre un deuxième en location meublée ?
Vous devez déclarer ce nouveau bien dans votre activité et vérifier la formalité correspondant au nouvel établissement.
Vous conservez votre activité existante : l’ajout d’un logement ne signifie pas que vous devez recréer un nouveau LMNP de zéro.
La démarche s’effectue aujourd’hui en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises. Celui-ci permet notamment de modifier une entreprise existante et d’ajouter, modifier ou supprimer un établissement.
Dans ce tutoriel, nous vous montrons étape par étape et avec des captures d’écran comment ajouter un nouveau bien à votre activité LMNP.
Vous trouverez ensuite les réponses aux principales questions liées à l’ajout d’un logement : SIREN et SIRET, date de début d’activité, déclaration des revenus, amortissements et CFE.
À retenir
Ajouter un deuxième logement ne signifie pas créer une deuxième activité LMNP indépendante. Avant de déposer votre formalité, vérifiez votre SIREN, les établissements déjà enregistrés et la situation du nouveau logement afin d’effectuer la modification appropriée.
Faut-il déclarer un deuxième bien en LMNP ?
Oui, l’ajout d’un nouveau lieu d’exercice de votre activité doit être correctement déclaré dans les formalités de votre entreprise.
Le guichet unique permet précisément, dans le cadre d’une modification d’entreprise, d’ajouter un nouvel établissement et de renseigner les activités qui y sont exercées.
Il ne faut donc pas simplement commencer à intégrer les loyers du nouveau logement dans votre comptabilité sans vérifier que votre situation administrative correspond bien à la réalité de votre activité.
Cela ne signifie toutefois pas que vous devez repartir de zéro.
Si vous exercez déjà une activité de location meublée, celle-ci possède normalement un numéro SIREN et au moins un établissement identifié par un SIRET.
Pour rappel, la déclaration initiale d’une activité de location meublée doit normalement être effectuée dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Cette formalité permet notamment d’obtenir un SIRET
Comment ajouter un deuxième bien LMNP étape par étape ?
1. Connectez-vous
Pour ajouter un bien à votre activité LMNP, vous devez premièrement vous connecter sur le site de l’INPI.
Vous pouvez vous connecter via une adresse email ou via FranceConnect, la plateforme que vous utilisez pour vous connecter à la Sécurité Sociale ou au site des impôts.
Choisir “modification, cessation, dépôt d’actes, correction ou complétion”
2. Modifier l’entreprise
Vous devez ensuite cliquer sur “Modifier l’entreprise“
Vous arrivez sur la page “Votre démarche de modification d’entreprise”.
Cliquez sur “Étape suivante”
*Si étape suivante ne fonctionne pas, c’est que votre profil était incomplet lors de la création.
Si c’est le cas, remplir les informations manquantes encadrées en rouge pour passer à l’étape suivante.
Modification d’entreprise :
1. Nom du brouillon
Donnez un nom au brouillon pour pouvoir le retrouver plus tard.
2. Souhaitez-vous opter pour le statut micro-entrepreneur ?
Choisissez “Non”.
3. L’entrepreneur a-t-il opter pour option EIRL avant le 15 février 2022 ?
Dans la plupart des cas, cochez Non. A part si vous avez opter pour l’option EIRL avant le 15 février 2022.
4. Cliquez sur “Étape suivante”
1. Je souhaite ajouter, modifier, supprimer un mandataire intervenant dans la gestion de l’entreprise ?
Cochez la case “Non” pour ne pas ajouter, modifier ou supprimer des mandataires.
2. Cliquer sur “étape suivante”
1. Je souhaite déclarer ou révoquer la renonciation à l’insaisissabilité de ma résidence principale ?
Cochez “NON”.
Accéder aux activités de cet établissement
1. Cliquez ensuite sur “Accéder aux activités de cet établissement”
Ajouter une activité LMNP
- Cliquez sur “Ajouter une activité LMNP”
L’activité correspond au “bien” LMNP.
*Attention à ne pas se tromper avec l’établissement, qui lui correspond à l’ensemble de votre activité LMNP. L’établissement, c’est votre numéro de SIRET.
Ajout du nouveau bien
Remplissez avec attention la partie sur le nouveau bien LMNP que vous ajoutez à votre activité ci-dessous :
1. Activité principale pour l’établissement ?
Cochez “Non”.
2. Cette activité est-elle ou devient-elle l’activité principale de l’entreprise ?
Cochez “Non”.
3. Date de début d’activité ?
La date de début d’activité correspond à la date à laquelle vous avez dévolu votre bien à la location meublée.
Pour en savoir plus, veuillez consulter notre article qui traite de ce sujet.
4. Exercice de l’activité ?
Cochez “Permanente.”
5. L’activité est-elle exercée de manière ambulante ?
Cochez “Non”.
6. Activité dans le prolongement d’une activité agricole ?
Cochez “Non”.
7. Description de l’activité secondaire
Remplir le champs en écrivant : “Ajout d’un bien à l’activité LMNP”.
8. Catégorisation 1 de l’activité
Choisir “Activités de services” dans le menu déroulant.
9. Catégorisation 2 de l’activité
Choisir “Location” dans le menu déroulant.
10. Catégorisation 3 de l’activité
Choisir “Location de biens immobiliers” dans le menu déroulant.
11. Catégorisation 4 de l’activité
Choisir “Loueur en meublé non professionnel” dans le menu déroulant.
12. Cliquez ensuite sur “Étape suivante”
Vérifiez ensuite que votre activité a bien été ajouté :
1. Puis cliquez sur “Étape suivante”
Vous revenez sur la page d’établissements (voir ci-dessous)
2. Cliquer ensuite sur “Valider les informations”
Finaliser l’ajout du bien
1. Pas besoin d’ajouter de pièces jointes.
2. Cliquez sur “Valider les pièces jointes”.
2. Cliquez sur “Étape suivante” sans ajouter d’observations
Valider le dossier
1. Cliquez sur “Valider le dossier.”
Faut-il un nouveau SIRET pour un deuxième bien LMNP ?
Vous ne devez pas créer une nouvelle entreprise simplement parce que vous ajoutez un deuxième bien à votre activité LMNP. Votre numéro SIREN identifie votre entreprise, tandis que le numéro SIRET identifie un établissement. Une même entreprise peut donc disposer de plusieurs établissements et de plusieurs numéros SIRET.
Lorsque vous ajoutez un nouveau logement à votre activité de location meublée, l’objectif est donc de modifier votre activité existante et de déclarer correctement le nouvel établissement, plutôt que de recommencer une déclaration de création depuis zéro.
Le guichet unique distingue en effet :
- l’établissement principal ;
- les éventuels établissements secondaires ;
- les activités exercées dans chacun de ces établissements.
Lors d’une modification d’entreprise, il permet notamment d’ajouter, de supprimer ou de modifier un établissement.
SIREN et SIRET : quelle différence avec plusieurs biens LMNP ?
| Numéro | À quoi sert-il ? | Avec un deuxième bien |
|---|---|---|
| SIREN | Identifie votre entreprise | Vous conservez le même SIREN |
| SIRET | Identifie un établissement | Un autre SIRET peut être rattaché au même SIREN |
| Établissement | Correspond à un lieu où s’exerce l’activité | Le nouveau lieu d’activité doit être correctement déclaré |
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il vaut mieux éviter les formulations trop simplifiées comme « un bien = une activité LMNP ». Le guichet unique raisonne en entreprise, établissements et activités exercées dans ces établissements.
Et si je ne retrouve plus le SIRET de mon premier bien ?
Avant d’effectuer la modification, vérifiez que votre activité existante est correctement enregistrée.
Si vous ne retrouvez plus votre numéro SIRET, si vous n’êtes pas certain d’avoir déclaré votre premier logement ou si votre formalité initiale n’a jamais été finalisée, ne créez pas immédiatement une nouvelle activité.
Commencez par vérifier votre situation existante. La DGFiP rappelle que le démarrage d’une activité LMNP doit faire l’objet d’une déclaration et que cette formalité permet notamment l’attribution d’un numéro SIRET.
Nous expliquons les différentes situations et les démarches à effectuer dans notre guide Je n’ai pas de numéro SIRET pour mon LMNP : que faire ?
Peut-on avoir plusieurs biens avec une seule activité LMNP ?
Oui. Un même loueur peut exploiter plusieurs logements meublés dans le cadre de son activité. L’ajout d’un deuxième ou d’un troisième logement ne signifie donc pas que vous devez créer autant d’activités LMNP indépendantes.
L’administration fiscale prévoit explicitement le cas des loueurs possédant plusieurs logements meublés.
Au régime réel, par exemple, la DGFiP précise que :
- avec un seul bien, la déclaration de résultat est déposée auprès du SIE qui gère le lieu où se situe le logement ;
- avec plusieurs biens, le SIE compétent est celui dont dépend soit votre résidence principale, soit votre logement meublé produisant les revenus les plus importants.
Cela confirme qu’il faut raisonner à l’échelle de l’activité globale de location meublée, tout en identifiant correctement les différents établissements qui la composent.
Exemple concret
Vous possédez un premier appartement LMNP à Marseille.
Deux ans plus tard, vous achetez un deuxième appartement à Lyon et le mettez également en location meublée.
Vous n’avez pas à créer artificiellement une seconde entreprise totalement indépendante pour le logement de Lyon. Vous devez mettre à jour votre activité existante afin que le nouveau lieu d’activité soit correctement déclaré.
Vos recettes de location meublée devront ensuite être prises en compte dans votre situation fiscale globale selon le régime applicable.
Ajouter un deuxième bien change-t-il votre statut LMNP ?
Pas automatiquement. Le simple fait de posséder deux, trois ou plusieurs logements meublés ne vous fait pas automatiquement passer de LMNP à LMP.
La distinction entre loueur en meublé non professionnel et loueur en meublé professionnel dépend des conditions fiscales applicables à l’ensemble de l’activité.
La DGFiP indique qu’un loueur est considéré comme professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont simultanément remplies :
- les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal pris en compte pour cette comparaison.
Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur reste considéré comme non professionnel.
L’ajout d’un bien peut néanmoins augmenter suffisamment vos recettes pour modifier votre situation. C’est donc un point à vérifier lorsque vous développez votre activité.
Exemple
Vous perceviez 14 000 € de recettes annuelles avec votre premier logement. Votre deuxième logement vous apporte 12 000 € supplémentaires.
Vos recettes de location meublée atteignent désormais 26 000 €. Le seuil de 23 000 € est dépassé, mais cela ne suffit pas à lui seul pour conclure que vous devenez LMP : la seconde condition doit également être examinée.
Ajouter un deuxième bien change-t-il votre régime fiscal ?
Pas nécessairement. Ajouter un logement ne provoque pas, à lui seul, un passage automatique du micro-BIC au régime réel. En revanche, les recettes supplémentaires du nouveau logement doivent être prises en compte pour déterminer le régime fiscal applicable à votre activité.
C’est important parce que les seuils et les règles du micro-BIC ne sont pas identiques pour toutes les formes de location meublée.
Pour l’imposition des revenus 2025, la DGFiP distingue notamment les locations meublées de longue durée, les meublés de tourisme classés et les meublés de tourisme non classés.
Mais même lorsque vous pouvez rester au micro-BIC, l’ajout d’un deuxième bien peut être l’occasion de vérifier si ce régime reste financièrement intéressant.
Un nouveau logement peut apporter de nouvelles dépenses :
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière ;
- assurance ;
- frais de gestion ;
- travaux ;
- mobilier ;
- frais liés à l’acquisition ;
- amortissements au régime réel.
Selon votre situation, le régime réel peut donc devenir plus intéressant alors même que vous pourriez encore bénéficier du micro-BIC.
Quelle date de début d’activité indiquer pour le deuxième bien LMNP ?
Pour le nouveau logement, ne renseignez pas automatiquement la date à laquelle vous êtes en train de remplir la formalité. La date déclarée doit correspondre à la réalité du démarrage de l’activité pour ce bien.
C’est particulièrement important lorsque vous effectuez la formalité avec retard.
Par exemple, si le logement est déjà loué depuis plusieurs semaines au moment où vous ajoutez l’établissement, utiliser simplement la date du jour pourrait créer une incohérence entre votre situation réelle et les informations déclarées.
Si vous avez déjà indiqué une mauvaise date ou si vous avez un doute sur celle qui doit être retenue, nous avons un guide entièrement consacré à ce problème : Comment modifier sa date de début d’activité LMNP ?
FAQ – Ajouter un bien à son activité LMNP
Comment ajouter un deuxième bien à son activité LMNP ?
Si vous exercez déjà une activité LMNP, vous ne devez pas recréer votre activité depuis zéro. La démarche consiste à modifier votre entreprise existante sur le guichet unique afin d’y déclarer la situation correspondant au nouveau logement. Le tutoriel ci-dessus vous montre la procédure étape par étape.
Faut-il un nouveau SIRET pour un deuxième bien LMNP ?
Vous conservez le même numéro SIREN, qui identifie votre entreprise. Le SIRET identifie quant à lui un établissement : une même entreprise peut donc disposer de plusieurs SIRET rattachés au même SIREN.
L’important est de déclarer correctement le nouvel établissement dans votre activité existante plutôt que de créer une deuxième entreprise.
Peut-on avoir plusieurs biens avec un seul statut LMNP ?
Oui. Vous pouvez exploiter plusieurs logements meublés au sein d’une même activité. L’administration fiscale prévoit d’ailleurs explicitement le cas des loueurs possédant plusieurs biens, notamment pour déterminer le service des impôts des entreprises compétent au régime réel.
Est-ce qu’un deuxième logement fait automatiquement passer en LMP ?
Non. Le nombre de logements ne détermine pas à lui seul le passage de LMNP à LMP.
Il faut examiner les recettes de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal et les comparer aux autres revenus professionnels selon les conditions prévues pour distinguer LMNP et LMP.
Quelle date de début d’activité indiquer pour un deuxième bien LMNP ?
Indiquez la date correspondant au démarrage effectif de l’activité de location meublée pour le nouveau bien, et non automatiquement la date à laquelle vous remplissez la formalité.
Si vous avez déjà indiqué une mauvaise date, consultez notre guide dédié.
Comment déclarer les revenus de plusieurs biens LMNP ?
Les recettes de vos différents logements doivent être prises en compte dans votre activité de location meublée selon le régime fiscal applicable.
Au régime réel, la DGFiP précise que lorsqu’un loueur possède plusieurs biens, la liasse 2031 est déposée auprès du SIE dont dépend soit sa résidence principale, soit son logement meublé le plus important.
Faut-il faire une nouvelle liasse fiscale pour chaque bien LMNP ?
Non, vous ne devez pas nécessairement établir une liasse fiscale indépendante pour chaque logement. Au régime réel, la déclaration de résultat concerne l’activité de location meublée et peut intégrer plusieurs biens. La DGFiP prévoit d’ailleurs expressément la situation dans laquelle plusieurs logements sont exploités.
Votre comptabilité doit néanmoins permettre d’identifier correctement les recettes, charges, immobilisations et amortissements correspondant aux différents biens.
Ajouter un deuxième bien change-t-il le régime fiscal LMNP ?
Pas automatiquement. En revanche, les recettes du nouveau logement s’ajoutent à celles de votre activité et peuvent modifier votre situation.
Vous devez donc vérifier les seuils correspondant à votre type de location et l’intérêt respectif du micro-BIC et du régime réel. Pour les revenus 2025, par exemple, les seuils diffèrent notamment entre location meublée longue durée et meublé de tourisme non classé.
