Découvrez comment bien réussir votre début d'activité LMNP.
Lorsque vous débutez votre activité LMNP de Loueur en Meublé Non-Professionnel, vous devez déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce auquel est rattaché votre bien mis à la location. Vous devez également choisir une date de début d’activité, une date de mise en location meublé et aussi déclarer la valeur du bien mis à la location.
Découvrez toutes les informations nécessaires pour que votre début d’activité LMNP se déroule facilement et simplement.
Sommaire de l’article
- Comment déclarer son début d’activité LMNP ?
- Quelle est la date de début d’activité ?
- Quelle est la date de mise en location du meublée ?
- Quelle est la valeur du bien lors de la mise en location ?
- Quelles sont les différences entre le régime réel et micro-BIC ?
- Comment lever l’option du régime réel ?
Comment déclarer son début d’activité ?
Mis à jour 2023 : Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches de création, modification et cessation d’activité LMNP passent par le guichet unique du site de l’INPI.
Pour déclarer votre début d’activité LMNP, vous devez vous rendre sur ce guichet unique et suivre la procédure de création d’entreprise que nous détaillons en détails dans notre article « Comment créer mon activité LMNP ».
Une fois les démarches effectuées, vous recevrez un numéro de SIRET qui signifiera que vous êtes bien immatriculé avec votre nouveau statut LMNP.
Ce numéro de SIRET sera à renseigner lors de toutes vos démarches avec l’administration ainsi que lors de votre déclaration de revenus de loueur en meublé.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question ou si vous avez besoin d’aide pour vous immatriculer avec le statut LMNP.
Quelle est la date de début d’activité ?
Lorsque vous débutez votre activité de loueur en meublé non-professionnel, l’une des informations les plus importante à renseigner est la date de début d’activité.
La date de début d’activité correspond à la date à laquelle vous avez dévolu votre bien à la location meublée.
Bon à savoir : la date de signature de compromis peut vous servir de date de début d’activité LMNP.
En effet, les frais engagés en amont sur le bien à louer (travaux, achat de mobilier, frais de notaire en cas d’achat …) sont des charges qui pourront être pris en compte lors de votre bilan d’activité destiné à l’administration fiscale.
Attention, la date correspondant à votre début d’activité LMNP ne correspond pas toujours à la date de mise en location de votre bien meublé.
Quelle est la date de mise en location meublée ?
La date de mise en location meublée correspond à la date de début de location en meublé au régime réel de votre bien. C’est à cette date que débute également l’amortissement du bien, de son mobilier et des travaux potentiels réalisés.
En effet, l’usure du bien commence avec son début d’utilisation. Cette usure est traduite, sous forme de dotations aux amortissements, lesquelles pourront être déduites comme charges lors de votre bilan d’activité LMNP à destination de l’administration fiscale.
Deux situations sont à considérer pour la date de mise en location de votre logement en LMNP :
Vous avez dès le départ opté pour la location meublée au régime réel ?
Si vous avez optez dès le départ pour la fiscalité du régime réel simplifié alors la date de mise en location meublée correspond à la date du début du premier bail en meublé de votre bien en location.
Vous étiez loueur en meublé en micro-Bic et vous avez levé l’option du régime réel ?
Il est possible de lever l’option avant le 1er février de l’année où vous souhaitez déclarer vos revenus locatifs au régime réel simplifié. L’option régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement.
Dans ce cas votre date de début d’activité au régime réel correspond au 1er janvier de l’année de levée d’option.
Si votre bien est déjà loué en meublé, La date de mise en location meublée correspond au 1er janvier de l’année de levée d’option. Si votre bien n’était pas loué en meublé au 1er janvier de l’année de levée d’option, la date de mise en location meublée correspond à la date du début du premier bail en meublé qui suit cette date.
Veuillez noter que dans tous les cas, la date de mise en location meublée ne peut pas être antérieure à la date de début d’activité au régime réel.
Découvrez comment lever l’option du régime réel simplifié dans le dernier chapitre de cet article.
Quelle est la valeur du bien lors de sa mise en location meublée ?
La valeur du bien lors de la mise en location meublée correspond à la valeur de votre bien en date de mise en location meublée. C’est sur la base de cette valeur que l’amortissement du bien est calculé.
Comment calculer la valeur du bien à la date de sa mise en location ?
- Si vous venez d’acheter votre bien.
Si vous venez d’acheter votre bien, sa valeur correspond tout simplement au prix d’achat du bien.
- Si vous aviez déjà le bien en votre possession.
Si vous aviez déjà en votre possession le bien mis à la location, nous vous suggérons de faire une estimation de votre bien auprès d’un simulateur en ligne et de garder une copie de la valorisation.
Veuillez porter une attention particulière à la valeur renseignée, l’administration fiscale peut vous demander un justificatif.
Quelles sont les différences entre le régime réel et le régime micro-BIC ?
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Le régime micro-BIC
En choisissant le régime fiscal Micro Bic, vous avez un abattement forfaitaire de 50% de vos recettes de revenus de location meublée.
Votre barème d’imposition de l’impôt sur le revenu s’appliquera sur l’autre moitié de vos revenus locatifs et des prélèvements sociaux au taux additionnel de 17,2% s’appliquent sur vos revenus locatifs.
Par exemple, si vous avez un barème d’imposition de 15%, vous aurez prélèvement global de 32,2% de vos revenus.
Plus concrètement, si vos revenus locatifs s’élèvent à 5000€, vous ne récupérez que 67,8% de la moitié de ces revenus.
Avec le régime micro-BIC, vous ne pouvez pas amortir votre location LMNP.
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Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié en fiscalité LMNP offre de nombreux avantages significatifs.
Ce régime fiscal vous permet de déduire l’ensemble de vos charges d’exploitation.
Il vous permet également d’amortir vos travaux et autres charges en les déduisant de vos revenus locatifs.
Vous pouvez également déduire vos frais de notaire et vos frais d’agence si le bien a été acquis dans l’année de sa mise en location meublée.
Vous devez tenir la comptabilité de votre activité pour bénéficiez de tous les avantages liés à ce statut.
C’est dans cette optique que nous mettons à votre disposition les offres d’accompagnement les moins chères du marché pour vous permettre d’automatiser et de simplifier vos déclarations de revenus LMNP.
Comment lever l’option du régime réel ?
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Si vous aviez déjà des revenus
Si vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée au régime micro-BIC, il est possible de lever l’option avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement.
Ainsi pour déclarer au réel les revenus de l’année 2020, il faut avoir levé l’option avant le 1er février 2020.
L’option régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement.
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Envoyer un courrier recommandé
Afin d’informer l’administration fiscale de votre souhait de changement de régime d’imposition, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises auquel le bien loué est rattaché.
Nous mettons à votre disposition une lettre type de levée d’option du régime réel en téléchargement ici.
