La location meublée non professionnelle (LMNP) est l’un des cadres fiscaux les plus utilisés pour investir dans l’immobilier locatif meublé.
Pendant plusieurs années, ce statut pouvait être associé au dispositif Censi-Bouvard, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive.
Mais en 2026, la situation a évolué.
Le dispositif Censi-Bouvard n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, et les règles d’amortissement doivent être parfaitement comprises.
Dans cet article, nous clarifions :
si le LMNP est cumulable avec Censi-Bouvard,
ce qui est amortissable,
la règle du plafond de 300 000 €,
ce qui reste valable en 2026.
Rappel : qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de déclarer des revenus issus de la location meublée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Deux régimes existent :
le micro-BIC (abattement forfaitaire),
le régime réel (charges + amortissements).
En avoir plus sur les différences entre les statuts.
Au régime réel, l’investisseur peut :
déduire ses charges,
amortir le bien immobilier (hors terrain),
amortir le mobilier.
C’est cette capacité d’amortissement qui rend le LMNP particulièrement attractif.
Qu’était la loi Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard s’appliquait aux investissements réalisés dans certaines résidences de services :
résidences étudiantes,
résidences seniors,
EHPAD,
résidences de tourisme classées.
Il permettait :
une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du bien,
dans la limite de 300 000 € HT,
répartie sur 9 ans.
⚠️ Le dispositif a pris fin au 31 décembre 2022.
Il n’est plus accessible pour les acquisitions réalisées après cette date.
LMNP et Censi-Bouvard : cumul possible ?
Oui, historiquement, le statut LMNP et la réduction d’impôt Censi-Bouvard étaient cumulables.
Autrement dit :
vous pouviez être LMNP,
bénéficier de la réduction d’impôt Bouvard,
récupérer la TVA,
déclarer vos revenus en BIC.
Mais ce cumul avait une limite majeure : l’amortissement.
Pourquoi l’amortissement n’est pas compatible avec la réduction Bouvard ?
Le principe fiscal est simple :
Un même avantage ne peut pas être utilisé deux fois.
Si vous bénéficiez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard sur un bien, vous ne pouvez pas amortir ce même montant.
Concrètement :
la réduction s’appliquait sur un maximum de 300 000 € HT,
cette fraction ne pouvait pas être amortie.
En revanche :
la fraction du bien supérieure à 300 000 € pouvait être amortie,
le mobilier restait amortissable,
les charges restaient déductibles.
Exemple chiffré concret
Supposons un investissement :
Prix du bien : 350 000 € HT
Mobilier : 20 000 €
Réduction d’impôt :
11 % × 300 000 € = 33 000 €. Répartis sur 9 ans.
Amortissement possible :
Fraction > 300 000 € → 50 000 € amortissable
Mobilier → 20 000 € amortissable
Terrain → non amortissable
FAQ – LMNP et loi Censi-Bouvard en 2026
La loi Censi-Bouvard existe-t-elle encore en 2026 ?
Non. Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022 pour les nouveaux investissements.
En 2026, il n’est plus possible de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard pour un nouvel achat.
En revanche, les investisseurs ayant acquis un bien avant cette date continuent à bénéficier de la réduction pendant la durée d’engagement prévue (généralement 9 ans).
Le statut LMNP est-il cumulable avec la loi Censi-Bouvard ?
Oui, historiquement, le statut LMNP était cumulable avec la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Un investisseur pouvait être loueur en meublé non professionnel (LMNP) tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.
Cependant, ce cumul était limité par les règles d’amortissement.
Peut-on amortir un bien en LMNP si on bénéficie du dispositif Censi-Bouvard ?
Non, pas sur la totalité du bien.
Lorsque vous bénéficiez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas amortir la fraction du bien ayant servi de base au calcul de cette réduction, dans la limite de 300 000 € HT.
En revanche :
la fraction du bien supérieure à 300 000 € peut être amortie,
le mobilier peut être amorti,
les charges restent déductibles.
Quel est le plafond de la loi Censi-Bouvard ?
La réduction d’impôt Censi-Bouvard s’appliquait sur un montant maximal de 300 000 € HT par an.
La réduction était de 11 % du prix de revient, répartie sur 9 ans.
Ce plafond est essentiel pour comprendre la part non amortissable du bien.
Comment déclarer son LMNP avec un investissement en Censi-Bouvard ?
La déclaration LMNP dépend du régime fiscal choisi.
En régime réel, il faut :
comptabiliser les loyers,
déduire les charges,
exclure la fraction du bien ayant bénéficié de la réduction,
amortir uniquement la part autorisée,
produire un FEC.
La déclaration LMNP en ligne est possible en intégrant correctement ces règles.
Chez Déclarer Ma Location Meublée, nous prenons en compte ces calculs.
Les impôts LMNP sont-ils réduits par la loi Censi-Bouvard ?
Oui, mais indirectement.
La réduction Censi-Bouvard diminue l’impôt sur le revenu dû.
L’amortissement, lui, réduit le résultat fiscal.
Les deux mécanismes n’agissent pas au même niveau du calcul des impôts LMNP.
Peut-on cumuler amortissement et réduction d’impôt Censi-Bouvard ?
Non, pas sur la même base.
L’administration fiscale interdit de cumuler deux avantages fiscaux sur la même fraction du bien.
On ne peut donc pas amortir les 300 000 € ayant servi au calcul de la réduction.
Le mobilier est-il concerné par la réduction Censi-Bouvard ?
Non.
Le mobilier ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
En revanche, il reste amortissable dans le cadre du régime réel LMNP.
Que se passe-t-il à la fin de la période d’engagement Censi-Bouvard ?
À la fin de la période d’engagement (généralement 9 ans), l’investisseur conserve son statut LMNP.
La réduction d’impôt cesse, mais le bien peut continuer à générer des revenus soumis au régime LMNP.
La TVA est-elle récupérable en Censi-Bouvard ?
Sous certaines conditions liées aux résidences de services, la TVA pouvait être récupérée.
Cela supposait notamment un engagement de location via un exploitant professionnel.
Est-il encore pertinent d’investir en LMNP en 2026 sans Censi-Bouvard ?
Oui.
Même sans la réduction Censi-Bouvard, le régime réel LMNP permet d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, ce qui peut réduire fortement les impôts LMNP.
Quelle est la différence entre Censi-Bouvard et Pinel ?
Le dispositif Censi-Bouvard concernait la location meublée en résidence de services.
Le dispositif Pinel concernait la location nue avec des plafonds de loyers et de ressources.
Les deux mécanismes sont juridiquement distincts.