Découvrez comment être exonéré de la plus-value imposable en LMNP
La plus-value LMNP est le gain réalisé lorsque vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté.
Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, mais réduite par des abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans, puis 30 ans.
Depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul, ce qui augmente la base imposable.
Voici tout ce qu’il faut savoir pour calculer, réduire et déclarer votre plus-value LMNP, et vendre au bon moment.
Qu’est-ce que la plus-value en LMNP ?
Contrairement à une idée reçue, le loueur en meublé non professionnel ne relève pas des plus-values professionnelles. La vente de votre bien LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, le même que pour une résidence secondaire. C’est une excellente nouvelle, car ce régime ouvre droit aux abattements pour durée de détention, absents des plus-values professionnelles.
La plus-value est calculée et payée une seule fois, au moment de la vente. Elle est prélevée directement par le notaire lors de la signature de l’acte, vous n’avez rien à porter sur votre déclaration de revenus annuelle.
Comment se calcule la plus-value LMNP ?
Le principe est simple dans son squelette :
Plus-value brute = prix de cession moins prix d’acquisition corrigé
Mais chaque terme se travaille. Le prix d’acquisition peut être majoré pour réduire la plus-value : forfait de 7,5 % au titre des frais d’acquisition, et forfait de 15 % au titre des travaux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Le prix de cession peut être diminué des frais supportés à la vente (diagnostics, mainlevée d’hypothèque).
La réforme 2025 : les amortissements réintégrés
C’est le changement majeur, et celui que la plupart des propriétaires n’ont pas anticipé. Jusqu’en 2025, les amortissements que vous déduisiez au régime réel n’avaient aucune incidence sur la plus-value. L’article 84 de la loi de finances 2025 a changé la règle : pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés, c’est-à-dire soustraits du prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value.
Point crucial confirmé par la réponse ministérielle du 24 mars 2026 : ce sont tous les amortissements déduits depuis l’acquisition qui sont réintégrés, pas seulement ceux pratiqués après 2025.
Exemple. Bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 €, avec 50 000 € d’amortissements cumulés déduits pendant la location.
Avant la réforme : 300 000 – 200 000 = 100 000 € de plus-value brute.
Après la réforme : 300 000 – (200 000 – 50 000) = 300 000 – 150 000 = 150 000 € de plus-value brute.
La réforme ajoute donc vos 50 000 € d’amortissements à la base imposable. Exemple illustratif, avant abattements.
Les taux d’imposition de la plus-value LMNP
La plus-value nette, après abattements, est imposée à deux niveaux :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit 36,2 % au total avant abattements. À cela s’ajoute une surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI). En gonflant la base, la réintégration des amortissements peut faire basculer votre plus-value au-dessus de ce seuil sans que vous l’ayez prévu.
Les abattements pour durée de détention
C’est le mécanisme qui sauve tout, et il n’a pas été supprimé par la réforme. Plus vous détenez le bien longtemps, plus la base imposable diminue, jusqu’à l’exonération totale.
| Durée de détention | Abattement sur l’impôt sur le revenu (19 %) | Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % (exonération totale d’IR) | 1,60 % |
| 23ᵉ à 30ᵉ année | Exonération totale d’IR | 9 % par an |
| 30 ans et plus | ✅ Exonération totale | ✅ Exonération totale |
À retenir : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Exemple complet de calcul
Reprenons notre plus-value brute de 150 000 €, pour un bien détenu depuis 15 ans.
Impôt sur le revenu : abattement de 10 années à 6 % = 60 %. Base taxable = 150 000 × 40 % = 60 000 €. IR = 60 000 × 19 % = 11 400 €.
Prélèvements sociaux : abattement de 10 années à 1,65 % = 16,5 %. Base taxable = 150 000 × 83,5 % = 125 250 €. PS = 125 250 × 17,2 % = 21 543 €.
Total avant surtaxe : environ 32 900 €. La base IR nette dépassant 50 000 €, une surtaxe s’ajoute.
Exemple illustratif. Le calcul dépend de votre situation exacte.
Les cas d’exonération de la plus-value LMNP
Plusieurs situations vous exonèrent, totalement ou partiellement :
- La détention longue : exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
- La donation et la succession : aucune plus-value n’est calculée lors d’une transmission. C’est d’ailleurs le cas le plus fréquent de sortie d’un bien LMNP.
- Les résidences de services : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont expressément exclues de la réintégration des amortissements.
- Le retour en résidence principale : sous conditions, il peut ouvrir droit à exonération.
Vendre son bien LMNP : les obligations à la revente
La vente d’un bien meublé n’est pas une simple transaction immobilière, elle emporte des obligations comptables et fiscales spécifiques qu’il faut anticiper.
- Arrêter l’amortissement au prorata temporis, à la date de la vente.
- Sortir le bien de vos immobilisations dans votre comptabilité, sur le tableau 2033-C de votre liasse fiscale.
- Déclarer la cessation d’activité auprès du guichet unique de l’INPI si le bien vendu était votre seul bien meublé. On détaille la procédure dans notre guide sur la cessation d’activité LMNP.
- Conserver vos tableaux d’amortissement cumulés : le notaire en aura besoin pour calculer la réintégration et la plus-value.
Attention au calendrier de cessation.
En cas de cessation d’activité LMNP, le bien doit être vendu dans un délai précis pour conserver le bénéfice de certaines exonérations. Anticipez la date de vente en fonction de votre durée de détention : passer de 19 à 22 ans de détention peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôt.
Les cas particuliers
La vente en indivision
En cas d’indivision, chaque indivisaire déclare sa propre quote-part de plus-value, et les abattements pour durée de détention s’appliquent selon la date d’acquisition de chacun.
Le vendeur non-résident
Un bien LMNP situé en France reste imposable en France à la revente, quel que soit le pays de résidence du vendeur, car les plus-values immobilières sont taxées dans l’État où se situe le bien. Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans l’Union européenne peuvent en revanche être dispensés d’une partie des prélèvements sociaux.
Le passage en LMP avant la vente
Si vous basculez au statut de loueur professionnel avant de vendre, vous quittez le régime des plus-values des particuliers pour celui des plus-values professionnelles, dont les règles et les exonérations sont différentes. À étudier au cas par cas avant toute décision.
Comment réduire la plus-value imposable en LMNP
- Détenir le bien longtemps pour maximiser les abattements. C’est le levier principal.
- Majorer le prix d’acquisition : 7,5 % de frais d’acquisition et 15 % de travaux après 5 ans, appliqués avant la déduction des amortissements.
- Privilégier la transmission (donation, succession) plutôt que la vente lorsque c’est cohérent avec votre projet patrimonial.
- Choisir un bien en résidence de services si vous investissez, pour échapper à la réintégration.
La réforme ne condamne pas le LMNP. L’économie d’impôt que vous réalisez chaque année sur vos loyers grâce à l’amortissement dépasse, dans la grande majorité des cas, le surcoût à la revente. La réintégration n’est que la contrepartie différée d’un avantage encaissé pendant des années. Pour bien exploiter cet avantage année après année, voyez nos guides sur les charges déductibles et l’amortissement LMNP.
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Pour aller plus loin, découvrez comment déclarer vos revenus LMNP et, si vous hésitez à déléguer, notre guide sur le comptable LMNP. Les textes officiels sont sur impots.gouv.fr et sur Service-Public.fr.
FAQ - Plus-value LMNP
Comment calculer la plus-value en LMNP ?
La plus-value brute est égale au prix de cession moins le prix d’acquisition corrigé. Depuis la réforme 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements cumulés, ce qui augmente la base. On applique ensuite les abattements pour durée de détention.
Les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value LMNP ?
Oui. Depuis la loi de finances 2025 (article 84), applicable aux ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que tous les amortissements depuis l’acquisition sont concernés, y compris ceux d’avant 2025.
Quand est-on exonéré de plus-value en LMNP ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. La donation et la succession n’entraînent aucune plus-value.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value LMNP ?
La plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement ces montants.
Les résidences de services sont-elles concernées par la réintégration ?
Non. Les résidences de services, notamment étudiantes, seniors et EHPAD, sont expressément exclues de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Faut-il déclarer la plus-value LMNP dans sa déclaration de revenus ?
Non. La plus-value se calcule et se paie au moment de la vente, prélevée directement par le notaire. Elle n’apparaît pas dans votre déclaration de revenus annuelle.
Quelles obligations lors de la vente d'un bien LMNP ?
Il faut arrêter l’amortissement à la date de vente, sortir le bien du bilan sur le tableau 2033-C, déclarer la cessation d’activité à l’INPI si c’était votre seul bien, et conserver vos tableaux d’amortissement pour le notaire.
Comment réduire la plus-value imposable en LMNP ?
En détenant le bien longtemps pour bénéficier des abattements, en majorant le prix d’acquisition (7,5 % de frais et 15 % de travaux après 5 ans), et en envisageant la transmission plutôt que la vente. Les résidences de services échappent à la réintégration.
Un non-résident paie-t-il la plus-value LMNP en France ?
Oui, un bien situé en France reste imposable en France à la revente, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Les non-résidents affiliés à la sécurité sociale d’un État de l’Union européenne peuvent toutefois être dispensés d’une partie des prélèvements sociaux.
