Mis à jour en mars 2026
Vous êtes LMP et vous envisagez de vendre un bien ?
La fiscalité de la plus-value en statut LMP est radicalement différente du régime des particuliers qui s’applique en LMNP.
Elle peut être très avantageuse — ou très lourde — selon votre situation.
Dans ce guide, on vous explique comment se calcule la plus-value en LMP, quelles sont les conditions d’exonération, et comment anticiper l’imposition pour ne pas avoir de mauvaise surprise à la revente.
Plus-value LMP vs LMNP : deux régimes totalement différents
La différence fondamentale est là : en LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI) — avec les abattements classiques selon la durée de détention.
En LMP, elle relève du régime des plus-values professionnelles BIC.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — ce qui rapproche partiellement les deux régimes.
Mais en LMP, cette règle a toujours existé, et le régime reste distinct sur les exonérations possibles.
Pour comprendre pourquoi vous êtes LMP et ce que ça implique globalement, consultez notre article Statut LMP : avantages et inconvénients en 2026.
Comment se calcule la plus-value en LMP ?
En LMP, la plus-value ne se calcule pas comme en LMNP. Elle se base sur la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire son prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués depuis l’acquisition.
Formule de base :
Plus-value totale = Prix de vente (net de frais de cession) — Valeur Nette Comptable (prix d’achat — amortissements cumulés)
Exemple concret :
Vous avez acheté un appartement 200 000 € il y a 10 ans. Vous avez amorti 80 000 € sur cette période. La VNC est donc de 120 000 €. Vous le vendez 250 000 €. La plus-value totale est de 250 000 € — 120 000 € = 130 000 €.
En LMNP (avant réforme), la plus-value aurait été de 250 000 € — 200 000 € = 50 000 € seulement.
C’est le cœur du sujet : plus vous avez amorti, plus la base taxable est élevée.
La décomposition PVCT / PVLT : court terme et long terme
La plus-value totale en LMP est ensuite décomposée en deux parties aux règles fiscales distinctes :
| Type | Ce qu’elle représente | Imposition |
|---|---|---|
| Plus-value à court terme (PVCT) | Montant des amortissements déduits pendant la détention (récupération des déductions passées) | Imposée au barème IR (TMI) + cotisations sociales SSI (35 à 45 %) |
| Plus-value à long terme (PVLT) | Plus-value économique réelle (différence entre prix de vente et prix d’achat initial) | Imposée à 12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 % (soit 30 %) avec abattements possibles |
Dans notre exemple : PVCT = 80 000 € (les amortissements récupérés) et PVLT = 50 000 € (la vraie plus-value économique). Ce sont deux impositions séparées, avec des règles et des taux différents.
Les exonérations possibles en LMP : 3 articles à connaître
C’est là que le LMP peut devenir très avantageux. Contrairement au LMNP, où l’exonération repose uniquement sur la durée de détention, le LMP dispose de trois mécanismes d’exonération distincts.
Article 151 septies CGI — Exonération pour les petites entreprises (la plus avantageuse)
C’est l’exonération la plus intéressante en LMP. Elle s’applique à la plus-value à court terme ET à long terme (exonération d’IR uniquement — les cotisations SSI sur la PVCT restent dues).
Conditions :
- Activité LMP exercée depuis au moins 5 ans
- Recettes locatives moyennes des deux années précédant la cession inférieures à 90 000 € → exonération totale d’IR
- Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes moyennes → exonération partielle dégressive
- Au-delà de 126 000 € → pas d’exonération
Cas particulier : pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés, les seuils sont relevés à 250 000 € pour l’exonération totale et 350 000 € pour l’exonération partielle. Source : Article 151 septies du CGI — Legifrance.
Exemple : Vous êtes LMP depuis 7 ans, vos recettes moyennes sur les 2 dernières années sont de 75 000 €. Vous vendez un bien avec 130 000 € de plus-value (dont 80 000 € de PVCT). L’IR sur la totalité de la plus-value est exonéré. Seules les cotisations SSI sur la PVCT (80 000 €) restent dues — soit environ 28 000 à 36 000 € de cotisations. C’est significatif, mais bien inférieur à ce qu’aurait coûté une imposition pleine au barème.
Article 151 septies B CGI — Abattement pour durée de détention (PVLT uniquement)
Ce mécanisme s’applique uniquement à la plus-value à long terme et fonctionne indépendamment des seuils de recettes :
- Abattement de 10 % par an à partir de la 6e année de détention du bien
- Exonération totale de la PVLT après 15 ans de détention
Ce mécanisme peut se cumuler avec l’article 151 septies — ce qui permet dans certains cas d’atteindre une exonération quasi-totale. Source : Article 151 septies B du CGI — Legifrance.
Article 39 quaterdecies CGI — Étalement de la PVCT sur 3 ans
Pour les biens détenus depuis plus de 2 ans, il est possible d’étaler la PVCT sur 3 exercices fiscaux. Ce n’est pas une exonération, mais un lissage qui évite de passer dans une tranche marginale d’imposition plus élevée en raison d’un pic de revenus exceptionnel.
Tableau des exonérations selon votre situation
| Situation | Exonération applicable | Ce qui reste dû |
|---|---|---|
| LMP depuis > 5 ans, recettes < 90 000 € | Exonération totale d’IR (art. 151 septies) | Cotisations SSI sur la PVCT |
| LMP depuis > 5 ans, recettes entre 90 000 € et 126 000 € | Exonération partielle d’IR (dégressive) | IR partiel + cotisations SSI sur la PVCT |
| Bien détenu depuis > 15 ans | Exonération totale de la PVLT (art. 151 septies B) | IR + SSI sur la PVCT (amortissements) |
| LMP depuis > 5 ans + recettes < 90 000 € + bien détenu > 15 ans | Exonération totale IR sur PVCT (art. 151 septies) + PVLT (art. 151 septies B) | Cotisations SSI sur la PVCT uniquement |
| LMP, recettes > 126 000 €, détention < 5 ans | Aucune exonération | IR (TMI) + SSI sur PVCT / flat tax 30 % sur PVLT |
Comment est payé l’impôt sur la plus-value en LMP ?
C’est une différence importante avec le LMNP : en LMP, le notaire ne prélève pas l’impôt sur la plus-value le jour de la vente.
Il n’établit pas de formulaire 2048-IMM (réservé aux plus-values des particuliers). Le paiement se fait via votre avis d’imposition annuel, avec un solde en septembre de l’année suivant la cession.
Conséquence pratique : vous avez plus de temps pour anticiper et provisionner, mais vous devez inclure la plus-value dans votre déclaration de revenus de l’année de cession. Notre article Déclaration LMP : obligations fiscales et erreurs à éviter détaille les formulaires à remplir.
LMP ou LMNP à la revente : lequel est plus avantageux ?
La réponse dépend entièrement de votre situation. Voici les deux scénarios types :
Le LMP est plus avantageux si : vous êtes LMP depuis plus de 5 ans avec des recettes inférieures à 90 000 €. L’exonération totale d’IR via l’article 151 septies est très puissante, en particulier pour un bien fortement amorti.
Même avec les cotisations SSI restantes sur la PVCT, la facture totale est souvent inférieure à ce qu’aurait coûté le régime des particuliers sur un LMNP avec réintégration des amortissements.
Le LMNP reste préférable si : vos recettes dépassent 126 000 € (pas d’exonération art. 151 septies), ou si vous avez détenu le bien moins de 5 ans en LMP. Dans ce cas, la PVCT est imposée à votre TMI + cotisations SSI, ce qui peut dépasser 60 % d’imposition effective sur les amortissements récupérés.
Le régime des particuliers du LMNP avec ses abattements progressifs est alors plus doux.
Pour comparer les deux statuts dans leur globalité, lisez notre article Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ? et notre guide Statut LMP : avantages et inconvénients.
5 stratégies pour réduire l’imposition de votre plus-value LMP
1. Planifier la vente après 5 ans d’activité LMP
Le délai de 5 ans d’activité LMP (pas 5 ans de détention du bien) est la condition clé pour accéder à l’article 151 septies. Si vous approchez de ce seuil, il peut valoir la peine d’attendre quelques mois avant de vendre.
2. Surveiller le niveau de vos recettes les 2 années précédant la vente
L’exonération se calcule sur la moyenne des 2 années précédant la cession. Si vous êtes proche du seuil de 90 000 €, réduire temporairement vos recettes (moins de biens en location, loyers ajustés) peut faire basculer dans l’exonération totale.
3. Étaler la PVCT sur 3 exercices
Si vous ne bénéficiez pas de l’exonération totale, demandez l’étalement de la PVCT sur 3 ans. Cela lisse l’impact sur votre TMI et évite de déclencher le taux marginal le plus élevé sur une seule année.
4. Viser la détention longue pour la PVLT
L’article 151 septies B offre un abattement de 10 % par an à partir de la 6e année de détention — exonération totale de la PVLT après 15 ans.
Si vous dépassez les seuils de recettes, c’est votre principale arme pour réduire la facture sur la plus-value économique.
5. Anticiper avec un plan de cession chiffré
La fiscalité de la plus-value LMP est trop complexe pour improviser. Avant de signer quoi que ce soit, faites établir une simulation complète avec votre plateforme ou un conseiller fiscal : VNC actuelle, PVCT/PVLT estimées, exonérations applicables, cotisations SSI prévisionnelles. Notre plateforme de déclaration Déclarer ma location meublée tient à jour votre VNC et vos amortissements cumulés exercice par exercice.
Documents indispensables à conserver pour la revente
En LMP, la prescription fiscale est de 6 ans à compter de l’exercice de cession (article L169 du LPF). Conservez impérativement :
- L’acte d’acquisition et les frais de notaire d’origine
- Le tableau d’amortissements cumulés par composant (structure, toiture, façade, mobilier…)
- Toutes les liasses fiscales 2031/2033 depuis le début de l’activité
- Les factures de travaux immobilisés
- L’acte de vente avec le détail des frais de cession
Gérer votre comptabilité LMP avec Déclarer ma location meublée
Notre plateforme suit votre VNC en temps réel, calcule vos amortissements par composants et génère votre liasse fiscale 2031/2033 conforme à la DGFiP — ce qui vous permet d’anticiper à tout moment la fiscalité d’une revente éventuelle.
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FAQ — Plus-value LMP : vos questions les plus fréquentes
Quelle est la différence entre plus-value LMNP et plus-value LMP ?
En LMNP, la plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, selon le régime des particuliers avec abattements progressifs (exonération IR après 22 ans).
En LMP, elle est calculée sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d’achat moins amortissements), selon le régime professionnel BIC — avec une décomposition PVCT/PVLT et des exonérations basées sur les recettes et la durée d’activité plutôt que sur la durée de détention
Peut-on être exonéré totalement de plus-value en LMP ?
Oui, sous conditions. Si vous êtes LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes moyennes des 2 années précédant la vente sont inférieures à 90 000 €, l’IR sur la totalité de la plus-value est exonéré (art. 151 septies).
Attention : les cotisations sociales SSI sur la plus-value à court terme restent dues même en cas d’exonération d’IR.
La plus-value à court terme est-elle toujours soumise aux cotisations SSI ?
Oui.
Même lorsque l’article 151 septies exonère la PVCT d’IR, les cotisations SSI restent dues sur ce montant. C’est l’un des points les plus souvent mal compris : exonération d’IR ne signifie pas exonération totale.
La PVCT supporte les cotisations SSI (35–45 %) dans tous les cas.
Le notaire calcule-t-il la plus-value en LMP comme en LMNP ?
Non. En LMP, le notaire n’établit pas de formulaire 2048-IMM et ne prélève pas l’impôt le jour de la vente. La plus-value professionnelle est déclarée dans votre liasse fiscale 2031 de l’exercice de cession, et l’imposition intervient via votre avis d’IR, avec solde en septembre de l’année suivante.
Peut-on cumuler l'exonération art. 151 septies et l'abattement art. 151 septies B ?
Oui, dans certains cas.
Si vous êtes LMP depuis plus de 5 ans avec des recettes inférieures à 90 000 € (art. 151 septies) ET que le bien est détenu depuis plus de 15 ans (art. 151 septies B), les deux mécanismes peuvent se cumuler — ce qui peut conduire à une exonération quasi-totale d’IR, les cotisations SSI sur la PVCT restant seules à payer.
Que se passe-t-il si je repasse en LMNP avant de vendre ?
Si vous repassez en LMNP avant la cession, c’est le régime des particuliers qui s’applique à la plus-value — pas le régime professionnel.
Attention cependant : le délai de 5 ans pour l’art. 151 septies se calcule sur la durée totale d’activité LMP, consécutive ou non. Un passage temporaire en LMNP entre deux périodes LMP ne remet pas le compteur à zéro.
Comment calculer ma VNC pour estimer la plus-value ?
La VNC (Valeur Nette Comptable) est le prix d’achat augmenté des frais et travaux immobilisés, moins tous les amortissements cumulés depuis le début de l’activité. Si vous utilisez notre plateforme, cette valeur est calculée automatiquement et mise à jour à chaque exercice. Si vous gérez votre comptabilité manuellement, faites la somme de toutes les dotations aux amortissements figurant dans vos liasses 2033 depuis la création de l’activité.
Comment passer du LMNP au LMP concrètement ?
Le passage est automatique — il n’y a pas de démarche à initier. En revanche, une fois le statut LMP acquis, vous devez vous affilier au SSI, adapter votre comptabilité et prévenir votre Service des Impôts des Entreprises. Notre guide Comment passer du LMNP au LMP ? détaille toutes les étapes.