Découvrez comment être exonéré de la plus-value imposable en LMNP
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) reste un levier fiscal très intéressant pour les particuliers.
Mais depuis la Loi de finances pour 2025, les règles relatives à la plus-value immobilière ont évolué : les amortissements pratiqués pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien.
Cet article détaille tout ce qu’il faut savoir pour vendre votre bien LMNP sans impôt et rester en conformité avec la réglementation fiscale en vigueur.
Qu’est-ce que la plus-value imposable en LMNP ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente de votre bien et son prix d’acquisition, frais et travaux inclus.
En LMNP, les règles restent alignées sur celles de l’immobilier classique : la plus-value est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Jusqu’à 2025, les amortissements comptabilisés en régime réel n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Depuis la réforme, applicable aux cessions réalisées à partir du 15 février 2025, ces amortissements doivent être réintégrés. Cela augmente la base imposable, surtout pour les biens détenus depuis longtemps.
Références :
Comment est calculée la plus-value imposable en 2025 ?
Le calcul de la plus-value en LMNP s’effectue désormais ainsi :
Prix de vente – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits) = Base imposable
Le prix d’acquisition corrigé tient donc compte de la réintégration des amortissements.
Exemple concret :
Prix d’achat du bien : 200 000 €
Amortissements pratiqués : 50 000 €
Prix de vente : 300 000 €
Avant la réforme : base imposable = 300 000 – 200 000 = 100 000 €
Après la réforme : base imposable = 300 000 – (200 000 – 50 000) = 150 000 €
Réfrence :
Les abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer malgré la réforme :
Exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention.
Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Référence :
Ces abattements s’appliquent après le calcul de la base imposable corrigée des amortissements.
Conditions pour bénéficier de l’exonération
Pour vendre votre bien LMNP sans impôt sur la plus-value, plusieurs conditions doivent être réunies.
1. Durée de détention
22 ans pour l’exonération totale d’impôt sur la plus-value,
30 ans pour l’exonération totale des prélèvements sociaux.
2. Nature du bien
Le bien doit être un logement à usage d’habitation (résidence principale, secondaire ou locatif).
Les règles LMNP sont identiques à celles de la location nue.
3. Stabilité du régime fiscal
L’exonération ne s’applique pas si le bien a connu un changement de régime fiscal ou d’affectation pendant la période de détention (ex. passage du micro-BIC au réel).
4. Délai après cessation d’activité
En cas de cessation d’activité LMNP, le bien doit être vendu dans un délai de cinq ans pour conserver le bénéfice de l’exonération.
5. Exceptions à la réintégration
Certains biens, notamment les résidences de services (EHPAD, seniors, étudiantes), peuvent être exclus de la réintégration des amortissements selon leur nature comptable.
Référence :
Comment déclarer la plus-value LMNP ?
La déclaration de la plus-value LMNP s’effectue au moment de la vente, pas dans la déclaration annuelle.
Formulaires à utiliser :
n° 2048-IMM : déclaration de la plus-value immobilière ;
n° 2074 : intégration éventuelle à la déclaration de revenus globale.
En cas d’indivision, chaque indivisaire doit remplir sa propre déclaration.
Les prélèvements sociaux sont collectés par le notaire au moment de la vente.
En cas d’exonération, celle-ci doit être mentionnée dans l’acte de vente et sur la déclaration.
Référence :
Les autres avantages fiscaux du statut LMNP
Malgré la réforme sur la plus-value, le statut LMNP reste très avantageux pour la gestion de revenus locatifs.
Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.
Voir notre article : régime réel ou micro-BIC : quel choix pour votre LMNP ?Régime réel simplifié : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais, travaux, assurance, gestion…).
Découvrir notre article sur les charges déductibles en LMNPAmortissement du bien et du mobilier : réduit la base imposable sur les revenus locatifs.
Quel amortissement du bien et du mobilier en LMNP ?Réductions d’impôt possibles pour les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD).
Voir notre article sur l’assujettissement à la TVA dans le cadre du LMNP- Pour les démarches administratives, voir aussi :
Comment déclarer votre activité LMNP sur le site de l’INPI
Tableau récapitulatif des exonérations
| Condition | Exonération impôt sur la plus-value | Exonération prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Après 22 ans de détention | Oui | Non |
| Après 30 ans de détention | Oui | Oui |
Conclusion
Depuis la réforme de 2025, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien LMNP doit intégrer les amortissements déduits pendant la location.
Cela augmente la base imposable, mais les abattements pour durée de détention (22 ans et 30 ans) permettent toujours une exonération totale à long terme.
Pour tirer le meilleur parti de ce régime :
Conservez tous les justificatifs d’acquisition, travaux et amortissements ;
Planifiez la revente selon votre durée de détention ;
Vérifiez votre régime fiscal pour éviter les erreurs d’exonération.
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