Qu’est-ce que la liasse 2033 en LMNP ? On vous explique

Lorsque l’on déclare une location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, la déclaration fiscale ne se limite pas à reporter un montant sur la déclaration de revenus.
Elle repose sur un ensemble de documents comptables appelés liasse fiscale, dont la liasse 2033 constitue le cœur.

• Mais à quoi sert exactement la liasse 2033 en LMNP ?
• Qui doit la produire ?
• Quels formulaires contient-elle ?
• Et pourquoi est-elle si souvent source d’erreurs ?

Cet article vous explique clairement et concrètement ce qu’est la liasse 2033 en LMNP, comment elle fonctionne et pourquoi elle est indispensable pour déclarer correctement vos revenus locatifs.

La liasse 2033 fait partie des obligations incontournables pour déclarer un LMNP au régime réel.

La liasse fiscale en LMNP : de quoi parle-t-on ?

En LMNP, deux régimes fiscaux existent :

• le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire,

• le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.

Dès lors que vous êtes au régime réel, vous devez produire une liasse fiscale.

La liasse fiscale est un ensemble de formulaires officiels destinés à l’administration fiscale (DGFiP).
Elle sert à présenter de manière normalisée :

• la situation comptable de votre activité LMNP,

• le résultat fiscal de l’année,

• les amortissements pratiqués,

• les éléments d’actif et de passif.

En LMNP, cette liasse est principalement composée de :

• la liasse 2033,

• la déclaration 2031,

• le fichier des écritures comptables (FEC).

La liasse 2033 concerne exclusivement les loueurs en LMNP au régime réel, contrairement au régime micro-BIC.

Qu’est-ce que la liasse 2033 exactement ?

La liasse 2033 est la liasse fiscale simplifiée destinée aux entreprises relevant du régime réel simplifié.

En LMNP, elle est utilisée pour :

• présenter le bilan,

• le compte de résultat,

• les annexes comptables,

• et détailler les amortissements du bien immobilier et du mobilier.

👉 Contrairement à une idée répandue, la liasse 2033 ne concerne pas uniquement les sociétés.
Un loueur LMNP au régime réel, même en nom propre, est tenu de la produire.

Qui doit remplir une liasse 2033 en LMNP ?

Vous êtes concerné si :

• vous louez un bien meublé en LMNP,

• vous avez opté pour le régime réel (ou y êtes automatiquement soumis),

• vous détenez un SIRET LMNP,

• vous déclarez vos revenus en BIC non professionnels.

Même avec un seul bien, même sans bénéfice imposable grâce à l’amortissement, la liasse 2033 est obligatoire.

Le régime réel LMNP est encadré par les règles fiscales applicables aux BIC non professionnels.

Que contient la liasse 2033 en LMNP ?

La liasse 2033 est composée de plusieurs formulaires numérotés.

Le bilan (formulaire 2033-A)

Il présente la situation patrimoniale de l’activité :

• à l’actif : le bien immobilier, le mobilier, les amortissements cumulés,

• au passif : le capital, les emprunts, le résultat.

C’est ici que l’on retrouve la valeur nette comptable du bien.

Le compte de résultat (formulaire 2033-B)

Il détaille :

• les recettes locatives,

• les charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, frais divers),

• les dotations aux amortissements,

• et le résultat comptable.

Ce résultat peut être :

• bénéficiaire,

• nul,

• ou déficitaire (ce qui est fréquent en LMNP).

Les immobilisations et amortissements (2033-C)

C’est un formulaire clé en LMNP.

Il détaille :

• la valeur du bien hors terrain,

• la valeur du mobilier,

• les durées d’amortissement,

• les dotations annuelles,

• l’amortissement restant à reporter.

👉 Une erreur ici peut remettre en cause toute la fiscalité LMNP, parfois plusieurs années après.

La liasse 2033 intègre notamment le tableau des amortissements, élément central de la fiscalité LMNP.

Les annexes (2033-D à 2033-G)

Elles complètent la lecture des comptes :

• charges non déductibles,

• informations diverses,

• cohérence des données.

Quel est le lien entre la liasse 2033 et la déclaration 2042-C-PRO ?

La liasse 2033 ne remplace pas la déclaration de revenus.

Le schéma est le suivant :

1. Vous produisez une liasse 2033 + 2031,

2. Le résultat fiscal LMNP est calculé,

3. Ce résultat est reporté sur la 2042-C-PRO,

4. La 2042 est intégrée à votre déclaration personnelle.

👉 Toute incohérence entre ces documents peut entraîner un rejet ou un contrôle.

Pourquoi la liasse 2033 est-elle source d’erreurs en LMNP ?

C’est l’un des points les plus sensibles de la déclaration LMNP.

Les erreurs les plus fréquentes observées :

• terrain amorti par erreur,

• durées d’amortissement incohérentes,

• oubli des déficits antérieurs,

• mauvaise reprise d’une comptabilité existante,

• décalage entre dates de mise en location et début d’activité,

• liasse incohérente avec la 2042-C-PRO.

👉 Ces erreurs peuvent conduire à :

• un redressement fiscal,

• une remise en cause de l’amortissement,

• une régularisation sur plusieurs années.

Comment générer une liasse 2033 en LMNP ?

Trois solutions existent :

1. La produire soi-même (fortement déconseillé)

Cela implique :

• une maîtrise de la comptabilité BIC,

• la connaissance précise des règles d’amortissement,

• l’utilisation de logiciels comptables complexes.

👉 C’est risqué et chronophage.

2. Passer par un expert-comptable

Solution fiable, mais souvent coûteuse, surtout pour une activité LMNP avec quelques biens.

3. Utiliser une application spécialisée LMNP comme Déclarer ma location meublée

Des solutions en ligne permettent aujourd’hui de :

• saisir loyers et charges,

• automatiser les amortissements,

• générer la liasse 2033 et la 2031,

• produire le fichier FEC,

• et télétransmettre la liasse à l’administration.

C’est précisément l’objectif de l’application Déclarer ma location meublée, conçue spécifiquement pour les loueurs LMNP au régime réel.

À retenir

• La liasse 2033 est obligatoire en LMNP au régime réel.

• Elle structure toute la déclaration fiscale.

• Elle conditionne la validité de l’amortissement.

• Une erreur peut avoir des conséquences plusieurs années plus tard.

• Des solutions existent pour automatiser et sécuriser cette étape.