Comment vendre son bien en LMNP ? Découvrez nos conseils fiscalité, amortissements et plus-value
Vendre un bien loué en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) entraîne un ensemble de règles fiscales spécifiques. Entre les amortissements, la plus-value immobilière, la cessation d’activité, la liasse fiscale de clôture et les obligations déclaratives, de nombreux loueurs ignorent les démarches exactes.
Ce guide complet vous explique pas à pas la fiscalité applicable à la vente d’un bien LMNP, comment calculer correctement la plus-value, quels documents transmettre, et comment éviter les erreurs les plus fréquentes.
1. Vendre un bien LMNP : ce qu’il faut comprendre avant tout
La vente d’un bien LMNP entraîne systématiquement :
l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers,
l’absence de réintégration des amortissements (sauf cas particuliers),
l’obligation de déclarer la cessation LMNP dans les 30 jours,
l’obligation de transmettre une liasse fiscale LMNP de clôture (régime réel).
Pour comprendre le fonctionnement général du LMNP, consultez notre guide complet : Déclarer LMNP – Guide complet
2. Les amortissements LMNP : sont-ils réintégrés lors de la vente ?
Règle générale : les amortissements LMNP ne sont jamais réintégrés
Contrairement aux entreprises soumises à l’IS, les amortissements pratiqués en LMNP au réel ne sont pas imposés lors de la vente.
Conséquences directes :
Aucun “retraitement fiscal”
Aucun impact sur la plus-value
Aucun rappel d’amortissements
Aucune majoration du résultat fiscal
C’est un avantage majeur du régime LMNP.
Exception : si vous devenez LMP avant la vente
Les amortissements peuvent être réintégrés uniquement si :
Vos recettes locatives dépassent 23 000 euros
Et vos recettes LMNP dépassent vos autres revenus du foyer
Dans ce cas, vous basculez en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) → les plus-values deviennent professionnelles.
Pour en savoir plus :
3. La fiscalité lors de la vente : le régime des plus-values immobilières
Calcul de la plus-value brute
La plus-value LMNP se calcule exactement comme la plus-value d’une résidence secondaire :
Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition – Frais – Travaux éligibles
Éléments pris en compte :
| Éléments | Déductibles du calcul ? | Détails |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | Oui | Prix acte notarié |
| Frais de notaire | Oui | Forfait 7,5 % si justificatifs perdus |
| Travaux de construction / amélioration | Oui | Sur facture |
| Travaux d’entretien | Non | Exclu |
| Mobilier | Non | Exclu |
| Amortissements LMNP | Non | Ne sont jamais déduits |
Pour aller plus loin :
Service Public – Fiscalité des plus-values immobilières
BOFiP – Régime des plus-values
Exemple chiffré : simulation complète de la plus-value LMNP
Bien acheté en 2012 : 180 000 €
Travaux de rénovation (éligibles) : 20 000 €
Frais de notaire (forfait 7,5 %) : 13 500 €
Prix de vente en 2025 : 310 000 €
Calcul :
Prix d’acquisition corrigé = 180 000 + 20 000 + 13 500 = 213 500 €
Plus-value brute = 310 000 – 213 500 = 96 500 €
Abattements :
Durée de détention : 13 ans
→ Abattement IR = 6 % × 8 + 4 % = 52 %
→ Abattement prélèvements sociaux = 1,65 × 8 + 1,6 + 9 × 0 = 14,8 %
Plus-value imposable :
IR = 96 500 × 48 %
PS = 96 500 × 85,2 %
5. Obligations administratives lors de la vente d’un LMNP si arrêt de l’activité
Déclaration de cessation LMNP (INPI)
Vous devez déclarer la cessation d’activité dans les 30 jours suivant la vente.
Dépôt de la liasse fiscale LMNP
Sous 60 jours après la vente (si vous étiez au réel) :
2031
2033 A à G
Annexes éventuelles
N’hésitez pas à souscrire à notre offre comptable pour vous faire accompagner lors de la cessation de votre activité LMNP.
6. Conséquences sur la CFE / CET
La vente n’arrête pas automatiquement la CFE.
Deux situations :
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Vente le 31 décembre | CFE due pour l’année entière |
| Vente en cours d’année | Possibilité de prorata temporis |
Demande à faire auprès du SIE via messagerie sécurisée impots.gouv.fr.
Lien officiel : Cotisation foncières des entreprises
7. Quand la vente LMNP est-elle exonérée d’impôt ?
Exonération totale :
IR : après 22 ans de détention
Prélèvements sociaux : après 30 ans
Autres exonérations possibles :
première cession d’un logement autre que la résidence principale (sous conditions)
ventes inférieures à 15 000 €
cession suite à expropriation
Lien officiel : Calcul de la plus-value.
8. Faut-il un comptable pour vendre un bien en LMNP et cesser son activité ?
La vente nécessite :
calcul de la plus-value
cessation via INPI
liasse 2031 + 2033 en clôture
éventuelle régularisation CFE
Un accompagnement comptable LMNP est fortement recommandé. C’est pourquoi nous vous recommandons de souscrire à notre offre Pack Comptable pour accompagner dans ces démarches.
FAQ - Comment vendre son bien LMNP ?
La vente d’un LMNP déclenche-t-elle la réintégration des amortissements ?
Non. Les amortissements ne sont jamais réintégrés, sauf passage préalable en LMP.
> Découvrez comment passer en LMP ?
Dois-je déposer une liasse fiscale LMNP si je vends mon bien ?
Oui, si vous étiez au régime réel. Délai : 60 jours.
Qui calcule la plus-value LMNP ?
Le notaire calcule la plus-value immobilière le jour de la vente
La vente met-elle automatiquement fin au SIRET ?
Non. Vous devez déclarer la cessation LMNP via l’INPI.
> Voir notre article sur comment arrêter son activité LMNP.
La CFE est-elle due après la vente ?
Oui, jusqu’à ce que la cessation soit reconnue par le SIE.
Puis-je vendre un bien LMNP si je suis au micro-BIC ?
Oui. La fiscalité des plus-values est la même que pour le réel.