La location meublée est un investissement très répandu en France, mais fiscalement elle peut être déclarée selon deux statuts différents : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Connaître les distinctions entre ces régimes est crucial pour optimiser sa fiscalité, choisir le bon mode de déclaration et anticiper les obligations comptables associées.
Qu’est-ce que le LMNP et le LMP ?
Le statut LMNP
Le LMNP s’applique lorsque la location meublée n’est pas considérée comme une activité professionnelle au sens fiscal. Concrètement :
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Les recettes locatives annuelles doivent être ≤ 23 000 € ou représenter inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
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La location meublée est une activité annexe à vos autres revenus.
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La fiscalité des revenus locatifs relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec possibilité de micro-BIC ou réel.
Le statut LMP
Le LMP est attribué lorsque l’activité de location meublée est professionnelle :
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Recettes locatives > 23 000 € par an, et
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Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérance ; les pensions de retraite ne comptent pas).
Dans ce cas, la location meublée est considérée comme une activité principale, avec des conséquences fiscales, sociales et comptables différentes.
1. Conditions d’éligibilité : seuils et critères
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes locatives annuelles | Ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer | > 23 000 € ET dépassent les autres revenus d’activité du foyer |
| Activité professionnelle | Non | Oui |
| Immatriculation au RCS | Non obligatoire | Peut être requise dans certains cas |
| Cotisations sociales | Pas obligatoires, sauf location de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes | Obligatoires (SSI / URSSAF) |
Par exemple, avec 25 000 € de loyers et 50 000 € de salaires, vous restez LMNP : vos loyers dépassent 23 000 € mais restent inférieurs à vos autres revenus d’activité.
Le statut LMP implique également une affiliation obligatoire à la SSI qui ouvre des droits à la retraite et à la prévoyance, voir notre guide complet sur la retraite et la protection sociale en LMP.
2. Fiscalité : imposition des revenus locatifs
LMNP
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Revenus soumis en tant que BIC non professionnels.
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Possibilité d’opter pour :
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Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (pas de justificatifs de charges).
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Régime réel : déduction des charges réelles et amortissements, souvent plus avantageux pour réduire le résultat fiscal.
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> Découvrez notre article pour choisir le bon régime fiscal adapté à votre situation.
LMP
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Revenus soumis en tant que BIC professionnels.
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Même possibilité de micro-BIC ou réel, mais en tant qu’entreprise individuelle ou assimilée.
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Cotisations sociales peuvent s’appliquer selon votre situation.
Concrètement, un investisseur peut préférer LMNP réel pour profiter de déductions et amortissements sans transformer l’activité en professionnelle.
3. Imputation des déficits
Une des différences majeures concerne le traitement des déficits.
En LMNP
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Les éventuels déficits issus de l’activité ne sont déductibles que des bénéfices de même nature (BIC LMNP) pendant une période définie (souvent jusqu’à 10 ans).
En LMP
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Les déficits peuvent être imputés sur le revenu global, ce qui peut réduire le montant d’impôt sur d’autres revenus du foyer.
Exemple : Un loueur LMP avec 10 000 € de déficit peut réduire 10 000 € de revenus salariaux imposables, ce qui est impossible en LMNP.
4. Plus-values immobilières
Le traitement fiscal de la plus-value lors de la vente d’un bien diffère selon le statut.
LMNP
Les plus-values sont traitées comme pour un particulier :
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Abattements progressifs selon la durée de détention.
LMP
Elles sont intégrées dans le régime des plus-values professionnelles, avec des règles propres, notamment des exonérations possibles sous conditions (par exemple, revenus locatifs moyens inférieurs à certains seuils pendant plusieurs années).
À noter : la réforme de 2025 modifie certains calculs d’amortissements et de plus-value en LMNP, rapprochant la pratique de celle du LMP.
> Découvrir comment optimiser vos impôts lors de la revente de votre bien.
5. Cotisations sociales
LMNP
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En principe pas de cotisations sociales obligatoires sur les revenus locatifs, mais prélèvements sociaux de 18,6 % s’appliquent sur le résultat.
LMP
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Le loueur est considéré comme professionnel, avec des cotisations sociales selon le statut SSI ou assimilé (habituellement entre ~20 % et ~40 %).
6. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Un autre impact concerne l’IFI :
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En LMNP, les biens loués entrent dans le calcul de l’IFI de manière classique car ils font partie du patrimoine personnel.
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En LMP, sous certaines conditions, les biens peuvent être exclus de l’assiette de l’IFI puisqu’ils sont considérés comme professionnels.
7. Résumé comparatif
| Élément | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Statut fiscal | Non professionnel | Professionnel |
| Conditions | Recettes qui ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d’activité | Recettes > 23 000 € ET dépassent les autres revenus d’activité |
| Imputation des déficits | Sur revenus BIC LMNP seulement | Sur revenu global |
| Plus-values | Régime particulier | Régime professionnel |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % | SSI / TNS (plus élevées) |
| IFI | Biens assujettis | Possibilité d’exclusion |
Conclusion : passer de LMNP et LMP n'est pas un choix mais une conséquence
Le choix entre LMNP et LMP dépend autant de votre niveau de recettes locatives que de votre situation personnelle et patrimoniale.
- Le LMNP est souvent choisi pour une activité locative annexe et moins complexe.
- Le LMP est pertinent lorsque la location est votre activité principale et que vous cherchez à optimiser certains mécanismes fiscaux (déficits, plus-values, IRSI…).
FAQ - Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?
Quelle est la principale différence entre LMNP et LMP ?
La principale différence entre LMNP et LMP tient au caractère professionnel ou non de l’activité.
En LMP, la location meublée constitue l’activité principale du foyer fiscal, alors qu’en LMNP elle reste accessoire.
Quels sont les seuils pour passer de LMNP à LMP ?
Le passage en LMP intervient lorsque les recettes issues de la location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (les pensions de retraite ne comptent pas).
Peut-on choisir librement entre LMNP et LMP ?
Non. Le statut LMNP ou LMP ne se choisit pas librement : il dépend de votre situation réelle et du respect des seuils légaux définis par l’administration fiscale.
La fiscalité est-elle plus avantageuse en LMNP ou en LMP ?
Cela dépend de la situation.
Le LMNP est souvent privilégié pour une activité complémentaire, tandis que le LMP peut offrir des avantages spécifiques (imputation des déficits, IFI) lorsque la location est une activité principale.
Les charges et amortissements fonctionnent-ils de la même façon ?
Les deux statuts relèvent des BIC et permettent la déduction des charges et l’amortissement au régime réel.
En revanche, le traitement des déficits et des plus-values diffère fortement entre LMNP et LMP.
Le statut LMP entraîne-t-il des cotisations sociales ?
Oui. En LMP, les revenus issus de la location meublée sont considérés comme professionnels et peuvent être soumis à des cotisations sociales, contrairement au LMNP où seuls les prélèvements sociaux s’appliquent.
Puis-je déclarer LMNP ou LMP sans expert-comptable ?
Oui.
Il est possible de déclarer une activité LMNP ou LMP sans passer par un expert-comptable, à condition d’utiliser un outil adapté permettant de générer les calculs, formulaires et fichiers fiscaux requis, comme Déclarer ma location meublée.
