Amortissement LMNP 2026 : calcul, composants, durées et règles à connaître

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP ?

En comptabilité, un bien immobilier perd de la valeur avec le temps — il s’use, vieillit, nécessite des travaux. L’amortissement est la traduction comptable de cette perte de valeur progressive.

En LMNP au régime réel, l’administration fiscale vous autorise à comptabiliser cette dépréciation comme une charge déductible chaque année.

C’est une charge non décaissée — vous ne déboursez rien, mais elle réduit votre résultat fiscal exactement comme une charge réelle.

Bon à savoir : C’est l’une des seules situations en fiscalité française où vous bénéficiez d’une déduction sans avoir à payer quoi que ce soit.

L’amortissement est uniquement accessible au régime réel. 

Au micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % mais vous ne pouvez pas amortir votre bien. C’est souvent la raison principale pour laquelle le régime réel est plus avantageux — même sans emprunt immobilier.

Pour comprendre si le régime réel est fait pour vous, consultez notre article sur le choix du régime fiscal LMNP ou utilisez notre simulateur gratuit micro-BIC vs régime réel.

La règle fondamentale : l’amortissement par composants

En LMNP au régime réel, votre bien immobilier n’est pas amorti dans son ensemble en une seule ligne.

Il est décomposé en plusieurs composants, chacun ayant sa propre durée d’amortissement qui reflète sa durée de vie économique réelle.

Cette méthode, dite “amortissement par composants”, est imposée par les règles comptables françaises.

Elle permet d’amortir plus rapidement les éléments qui s’usent vite (aménagements intérieurs, électricité) et plus lentement les éléments durables (gros œuvre, structure).

Les composants amortissables sont les suivants :

Important : ces durées sont indicatives. L’administration fiscale n’impose pas de durées strictes — elle demande que les durées retenues soient cohérentes avec la réalité économique du bien et justifiables en cas de contrôle.

En pratique, les durées indiquées ci-dessus sont largement admises par les services vérificateurs.

Le terrain : la règle la plus souvent oubliée

C’est l’erreur la plus fréquente en LMNP : amortir la totalité du prix d’achat sans exclure la part du terrain. Le terrain n’est jamais amortissable — il ne se déprécie pas avec le temps.

La part du terrain dans la valeur totale varie fortement selon la localisation :

• Zone rurale ou petite ville : 10 à 15 % de la valeur totale
• Ville moyenne : 15 à 25 %
• Grande ville (Lyon, Bordeaux, Marseille) : 20 à 30 %
• Paris et petite couronne : 30 à 50 %

En pratique, on retient souvent 20 % pour le terrain et 80 % pour le bâti comme base de départ, à ajuster selon la localisation réelle du bien. C’est ce ratio qu’applique notre application par défaut, avec possibilité d’ajustement.

Exemple chiffré : calcul de l’amortissement LMNP sur un T2 à 220 000 €

Prenons un appartement acheté 220 000 € à Lyon, avec 20 000 € de frais de notaire, 5 000 € de travaux et 4 000 € de mobilier.

Étape 1 — Déterminer la base amortissable

Étape 2 — Décomposer par composants et calculer la dotation annuelle

La base amortissable du bâti (176 000 €) + frais de notaire (20 000 €) = 196 000 € de base totale à décomposer par composants :

Si les loyers annuels sont de 10 800 € et les charges de 2 000 €, le résultat fiscal avant amortissements est de 8 800 €. Après déduction de 7 285 € d’amortissements, le résultat fiscal tombe à 1 515 € — au lieu de 8 800 € en micro-BIC avec l’abattement de 50 %. L’économie d’impôt est immédiate et significative.

Les 5 règles importantes à connaître

Règle 1 — Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit en LMNP

C’est la règle la plus importante et la plus mal comprise.

En LMNP, les amortissements sont plafonnés au résultat avant amortissements. Ils peuvent ramener votre résultat fiscal à zéro mais pas en dessous.

Si vos amortissements dépassent votre résultat avant amortissements, l’excédent n’est pas perdu — il est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de votre activité LMNP.

Il peut ainsi être utilisé les années où vos loyers augmentent ou vos charges diminuent.

⚠️ Cette règle est différente en LMP — en statut professionnel, le déficit est imputable sur le revenu global.

Consultez notre article sur le déficit LMP si vous êtes ou devenez LMP.

Règle 2 — Les dépenses inférieures à 600 € sont des charges, pas des amortissements

Toute dépense inférieure à 600 € TTC est comptabilisée directement en charge déductible l’année du paiement — elle ne s’amortit pas.

Au-delà de 600 €, la dépense constitue une immobilisation amortissable sur sa durée de vie économique.

Lire notre article sur les charges amortissables en LMNP.

Règle 3 — L’amortissement commence à la date de mise en location

L’amortissement démarre le jour où le bien est mis en location meublée, qu’il soit neuf ou ancien.

Un bien acquis il y a 10 ou 20 ans peut être inscrit à l’actif et commencer à s’amortir dès que vous optez pour le régime réel — à la valeur du marché à cette date, et non à la valeur d’achat initiale.

Règle 4 — La première année est proratisée

La première année d’amortissement est calculée au prorata temporis — en fonction du nombre de jours entre la date de mise en location et le 31 décembre.

Si vous mettez votre bien en location le 1er juillet, vous n’amortirez que 50 % de la dotation annuelle cette première année.

Règle 5 — Les frais de notaire peuvent être amortis ou déduits en charges

Vous avez le choix pour les frais d’acquisition : les amortir sur 15 à 20 ans, ou les déduire en charges la première année.

La deuxième option est plus avantageuse si vous avez un résultat fiscal positif la première année — elle crée une déduction immédiate plus importante.

Dans le cas contraire, l’amortissement sur 15-20 ans étale l’avantage fiscal dans le temps.

La réforme 2025 — réintégration des amortissements à la revente

C’est le changement majeur introduit par la loi de finances 2025, applicable depuis le 1er mars 2026.

Il ne modifie pas le calcul de l’amortissement en cours de location — il change son impact lors de la revente du bien.

Avant la réforme

Lors de la revente d’un bien LMNP, la plus-value était calculée sur la base du prix d’acquisition initial — sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location.

Un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € générait une plus-value de 100 000 €, même si vous aviez déduit 60 000 € d’amortissements au fil des années.

Après la réforme

Depuis le 1er mars 2026, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, la base d’acquisition retenue pour le calcul de la plus-value est diminuée des amortissements déjà déduits.

Sur l’exemple précédent : prix d’acquisition retenu = 200 000 € − 60 000 € d’amortissements = 140 000 €. La plus-value imposable passe de 100 000 € à 160 000 €.

Ce que ça change concrètement

La réforme augmente la base imposable à la revente — mais elle ne remet pas en cause l’intérêt de l’amortissement en cours de location.

L’économie d’impôt réalisée chaque année pendant la location reste acquise.

La question à se poser est si cette économie annuelle compense la hausse d’imposition future lors de la revente — ce qui dépend de votre taux d’imposition, de votre durée de détention et des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Les locations meublées longue durée classiques (étudiants, baux mobilité) conservent tous leurs avantages fiscaux en 2026.

La réforme touche davantage les meublés de tourisme et les situations à courte durée de détention.

Amortissement LMNP vs amortissement LMP : les différences

Comment notre application gère vos amortissements

Le calcul des amortissements par composants est l’une des parties les plus techniques de la déclaration LMNP au régime réel.

Notre application l’automatise entièrement.

Vous renseignez le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux et le mobilier.

L’application décompose automatiquement votre bien selon les composants standards, applique les durées d’amortissement appropriées et génère votre tableau d’amortissement annuel — directement intégré dans votre liasse fiscale 2031.

Si vous avez des amortissements reportés des années précédentes, l’application les prend en compte automatiquement dans votre reprise de comptabilité.