Comment passer du LMNP au LMP ? (Le guide complet)

De nombreux loueurs en meublé débutent en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) puis voient leur activité évoluer : augmentation des loyers, multiplication des biens, gestion plus intensive…

À un moment, la question se pose : vais-je basculer en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?

Ce changement n’est pas un choix volontaire : il s’impose automatiquement dès que les conditions légales sont remplies.
Et les conséquences fiscales — notamment sur les amortissements et les plus-values — sont majeures.

Ce guide a pour objectif d’expliquer clairement :

• les conditions exactes pour devenir LMP,

• les changements fiscaux que cela implique,

• l’impact sur la plus-value en cas de vente,

• comment anticiper et optimiser ce passage,

• les démarches administratives.

Découvrez quelles sont les différences entre LMNP et LMP.

1. Conditions pour passer du LMNP au LMP

Depuis la réforme de 2020, le passage du LMNP au LMP est automatique dès que deux conditions cumulatives sont remplies.

Condition 1 : plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles

On parle de recettes encaissées, pas de loyers facturés.

Sont comptées dans les recettes :

• loyers hors charges,

• charges récupérables auprès du locataire,

• recettes exceptionnelles (assurance, remboursement).

👉 Référence officielle : CGI – Article 155, IV-2

Condition 2 : recettes LMNP > revenus professionnels du foyer

Il faut comparer les recettes locatives meublées avec les autres revenus professionnels du foyer :

• salaires,

• BIC / BNC / BA professionnels,

• pensions imposables,

• revenus de gérance majoritaire,

• indemnités imposables…

Si les recettes LMNP dépassent ces revenus → vous passez en LMP.

Passage automatique : aucun choix possible

Contrairement à ce qu’on lit encore sur Internet :

❌ On ne “choisit” pas d’être LMNP ou LMP.
✔ C’est l’administration fiscale qui constate les conditions automatiquement.

Lors de la déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO), une case spécifique identifie si vous êtes LMNP ou LMP.

2. Conséquences fiscales du passage en LMP

Le passage en LMP transforme profondément :

• l’imposition des résultats,

• le traitement des déficits,

• la gestion des amortissements,

• la fiscalité en cas de vente.

Voici les impacts principaux.

2.1. Fiscalité du résultat : toujours en BIC réel (simplifié ou normal)

LMNP comme LMP sont imposés dans la catégorie des BIC.

Mais il existe 2 différences majeures :

Différence n°1 : les déficits LMP sont imputables sur le revenu global

• LMNP : déficit imputable uniquement sur les futurs bénéfices LMNP.

• LMP : déficit imputable sur le revenu global pendant 6 ans.

👉 Référence : CGI, article 156 I 1° bis

Différence n°2 : les cotisations sociales

• LMNP → prélèvements sociaux 17,2 %

• LMP → cotisations sociales URSSAF (≈ 30–40 % du bénéfice)

⚠️ Attention
Le passage en LMP entraîne souvent un changement de charge fiscale important.

3. Amortissements : deviennent-ils réintégrables en LMP ?

C’est l’un des points qui inquiète le plus.

➡ LMNP

Les amortissements ne sont jamais réintégrés en cas de vente.
C’est le “cadeau fiscal” du LMNP.

➡ LMP

En LMP, la vente suit le régime des plus-values professionnelles, donc :

✔ Les amortissements sont réintégrés fiscalement,
✔ Ils augmentent la plus-value imposable,
❌ Ce qui peut entraîner une taxation lourde en cas de revente rapide.

👉 Référence : CGI, articles 39 duodecies à 39 quindecies

Quelles sont les charges amortissables ?

4. Impact sur la plus-value en cas de vente

Selon le statut fiscal au moment de la vente, deux régimes possibles :

Vous êtes LMNP au moment de la vente → régime des plus-values des particuliers

✔ Amortissements non réintégrés
✔ Abattements sur la durée :

• exonération IR après 22 ans

• exonération PS après 30 ans
  ✔ Calcul identique à une résidence secondaire

C’est le régime le plus favorable.

• Comment vendre son bien en LMNP (fiscalité et calcul de la plus-value)

Vous êtes LMP au moment de la vente → plus-values professionnelles

Ce régime dépend de deux composantes :

1. Plus-value à court terme

Correspond aux amortissements pratiqués → imposable.

2. Plus-value à long terme

Imposable à 12,8 % + 17,2 % (PS), sauf exonérations LMP possibles :

✔ Exonération totale si
– activité depuis 5 ans + recettes < 90 000 €
✔ Exonération partielle si recettes entre 90 000 € et 126 000 €

👉 Référence : CGI article 151 septies

5. Faut-il anticiper le passage en LMP ?

Oui. Voici les 3 situations à risque :

Situation 1 : vente d’un bien très amorti

Rester LMNP au moment de la vente → fiscalité très avantageuse.
Passer en LMP juste avant → fiscalité lourde.

Situation 2 : recettes qui fluctuent autour des 23 000 €

Il faut suivre mensuellement :

• total des loyers encaissés,

• comparaison avec les revenus du foyer.

Situation 3 : multi-propriétaires ou locations saisonnières

Le seuil est atteint beaucoup plus vite que prévu.

6. Démarches administratives quand on devient LMP

Le passage n’oblige PAS à faire une nouvelle immatriculation, mais il faut :

A. Mettre à jour son activité dans l’espace impots.gouv

→ Formulaire 2042 C PRO
→ Cocher la catégorie “LMP”

B. Déclarer ses bénéfices selon le régime réel

C. Se déclarer auprès de l’URSSAF en micro-entreprise ou activité indépendante

Dès que l’activité devient “professionnelle”, les cotisations sociales s’appliquent.

● URSSAF Autoentrepreneur si micro-BIC
● URSSAF Indépendant si réel

D. Tenir une comptabilité conforme LMP

• amortissements

• immobilisations

• journal comptable

• bilan / compte de résultat

7. Exemple chiffré de passage LMNP → LMP

Conclusion

Le passage du LMNP au LMP peut être avantageux (déficits imputables, activité structurée), mais il peut aussi être risqué si une revente intervient tôt ou si le foyer n’est pas préparé aux cotisations sociales.

Pour sécuriser votre situation, il est souvent recommandé d’être accompagné par un service spécialisé.