Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Mis à jour en mars 2026
Vous louez un bien meublé et vous vous demandez comment déclarer vos revenus LMNP ? C’est la question que se posent chaque printemps des dizaines de milliers de propriétaires. Et pour cause : selon votre régime fiscal, les démarches n’ont rien à voir.
Dans ce guide, on vous explique pas à pas comment déclarer vos revenus LMNP en 2026 — quel formulaire remplir, quelles dates respecter, et quelle solution choisir pour ne pas vous tromper.
Étape 1 — Connaître votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel ?
Avant tout, votre façon de déclarer dépend du régime fiscal auquel vous êtes soumis. Il en existe deux :
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025). Il est simple : vous déclarez vos loyers bruts et l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %. Aucune comptabilité à tenir.
Le régime réel simplifié permet de déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, travaux, frais de gestion, taxe foncière) et d’amortir le bien et le mobilier sur 15 à 30 ans. C’est plus complexe, mais bien plus avantageux dans la grande majorité des cas dès que vous avez un crédit en cours.
Vous ne savez pas lequel vous convient le mieux ? Notre article LMNP : quel régime fiscal choisir ? détaille les deux options avec des exemples chiffrés.
Et si vous êtes au régime réel, consultez notre guide sur les avantages du régime réel LMNP pour mesurer ce que vous pouvez économiser.
Étape 2 — Vérifier votre immatriculation et votre SIRET
Avant de déclarer quoi que ce soit, vous devez être immatriculé en tant que loueur en meublé. Sans numéro SIRET, vous ne pouvez pas accéder à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ni sélectionner le bon régime dans votre déclaration.
L’immatriculation se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI. Notre guide Immatriculation LMNP sur l’INPI : tutoriel pas à pas vous accompagne étape par étape avec captures d’écran.
Comptez 20 à 30 minutes et 3 à 10 jours ouvrés pour recevoir votre SIRET.
Étape 3 — Les formulaires selon votre régime
En micro-BIC
La déclaration est intégrée dans votre déclaration de revenus classique. Vous renseignez vos recettes locatives brutes dans le formulaire 2042-C-PRO, case 5ND (ou 5NG selon votre situation).
L’abattement de 50 % est calculé automatiquement par l’administration. Aucun document comptable à produire.
Date limite : même date que votre déclaration de revenus habituelle, entre avril et juin selon votre département.
Au régime réel
C’est là que ça devient plus technique. Vous devez produire et télétransmettre une liasse fiscale 2031 accompagnée des annexes 2033-A à 2033-G.
Cette liasse détaille votre bilan, votre compte de résultat et vos amortissements. Elle doit être transmise par EDI (échange de données informatisé) directement à la DGFiP — vous ne pouvez pas la déposer manuellement.
Avec notre application, vous remplissez vos revenus locatifs, vos charges et nous calculons pour vous vos liasses et vous les télé-transmettez en un seul clic au service des impôts.
Date limite : mi-mai 2026 pour les revenus 2025 (date exacte publiée par la DGFiP). Pour tout savoir sur les échéances, consultez notre article Quelles sont les échéances fiscales de l’activité LMNP ?
Vous devez ensuite reporter le résultat fiscal de votre liasse dans votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042-C-PRO), case 5NA si bénéfice, case 5NY si déficit.
Chez Déclarer ma location meublée, nous pré-remplissons votre déclaration de revenus personnels pour vous faire gagner du temps.
Étape 4 — Ce que vous devez préparer avant de déclarer
Pour votre première déclaration ou pour éviter les oublis, voici ce dont vous avez besoin :
- Le total de vos loyers encaissés sur l’année (charges comprises si vous êtes au réel)
- Toutes vos factures de charges : intérêts d’emprunt, assurance PNO, frais de gestion, travaux, taxe foncière, CFE
- La valeur d’achat du bien et du mobilier pour calculer les amortissements (si c’est votre première déclaration au réel)
- Les amortissements des années précédentes si vous n’êtes pas à votre première déclaration
- Votre numéro SIRET
Si vous venez de démarrer votre activité LMNP, notre article Réussir mon début d’activité LMNP vous explique comment bien démarrer et ne rien oublier dès la première année.
Étape 5 — Les charges déductibles à ne pas oublier
C’est souvent là que les propriétaires laissent de l’argent sur la table. Au régime réel, vous pouvez déduire :
- Les intérêts d’emprunt et frais de dossier du crédit
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence
- La taxe foncière (hors ordures ménagères si récupérée sur le locataire)
- Les travaux d’entretien et de réparation
- La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
- Les frais de comptabilité ou d’abonnement à une plateforme de déclaration
- L’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier
Notre article LMNP : quelles sont les charges déductibles ? liste tout en détail, et notre article sur les charges amortissables en LMNP vous explique ce que vous pouvez amortir et sur quelle durée.
Étape 6 — Choisir comment déclarer : comptable, plateforme ou seul ?
C’est la vraie question pratique. Trois options s’offrent à vous.
Un expert-comptable traditionnel
Il gère tout mais ça coûte entre 700 et 2 000 € par an selon le nombre de biens et la complexité du dossier. Pour une comptabilité LMNP au réel qui reste relativement standardisée, c’est souvent disproportionné — d’autant que la réduction d’impôt de 2/3 des frais comptables a été supprimée au 1er janvier 2025.
Déclarer seul
Techniquement possible au micro-BIC — il suffit de remplir la 2042-C-PRO.
Au régime réel, c’est beaucoup plus délicat : la liasse 2031 est complexe, les amortissements doivent être calculés par composants, et la télétransmission EDI nécessite un logiciel habilité.
La marge d’erreur est réelle.
Une plateforme spécialisée LMNP
C’est l’option qui combine autonomie, conformité et prix raisonnable.
Ces plateformes, comme la nôtre, sont habilitées EDI par la DGFiP, calculent les amortissements automatiquement et génèrent la liasse fiscale complète — FEC inclus. Vous n’avez qu’à renseigner vos loyers et vos charges.
Pour comparer les options disponibles sur le marché, nous avons rédigé un comparatif complet et indépendant : Comparatif LMNP : quelle application choisir pour déclarer votre location meublée ?
On y analyse 6 plateformes sur les critères qui comptent vraiment : prix réel, FEC inclus ou non, télétransmission EDI, gestion LMP, TVA et indivision.
Pourquoi Déclarer ma location meublée ?
Notre plateforme est la solution la plus complète et la moins chère du marché pour déclarer votre LMNP au régime réel.
| Ce qui est inclus dans les 159 € | Détail |
|---|---|
| Liasse fiscale complète | Formulaires 2031 + annexes 2033-A à G générés automatiquement |
| FEC inclus | Fichier des Écritures Comptables conforme DGFiP, indispensable en cas de contrôle |
| Télétransmission EDI | Envoi en 1 clic directement à la DGFiP via un partenaire EDI habilité |
| Biens illimités | Aucun surcoût par bien supplémentaire, quel que soit votre nombre de lots |
| TVA et indivision | Cas particuliers gérés sans surcoût, même prix pour tous |
| Reprise de comptabilité | Reprise de votre historique si vous venez d’un autre comptable ou d’une autre plateforme |
| Assistance en ligne | Support par nos experts LMNP, inclus dans le prix |
Nous sommes partenaire EDI habilité par la Direction Générale des Finances Publiques — la même accréditation que les cabinets comptables traditionnels.
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Cas particuliers fréquents
Vous déclarez pour la première fois
La première déclaration au régime réel est la plus complexe : il faut valoriser le bien par composants (structure, toiture, façade, mobilier) pour calculer les amortissements. Notre plateforme vous guide dans cette étape. Consultez aussi notre article Réussir mon début d’activité LMNP pour ne rien oublier.
Vous êtes en indivision
Chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part de revenus et de charges. Chez Déclarer ma location meublée, l’indivision est gérée sans surcoût — contrairement à plusieurs concurrents. Voir le comparatif des plateformes sur ce point.
Vous êtes assujetti à la TVA
C’est le cas si vous proposez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, accueil quotidien, ménage régulier). Vous devez alors déposer des déclarations de TVA en plus de la liasse. Notre article Êtes-vous assujetti à la TVA dans votre activité LMNP ? clarifie les conditions.
Vous avez basculé en LMP
Si vos recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié de vos revenus d’activité, vous êtes LMP. Les obligations déclaratives changent, notamment avec les cotisations SSI à intégrer. Consultez notre article Déclaration LMP : obligations fiscales et erreurs à éviter.
FAQ — Comment déclarer ses revenus LMNP
Quelle est la date limite pour déclarer ses revenus LMNP en 2026 ?
Au micro-BIC, la date est la même que pour votre déclaration de revenus personnelle (entre fin mai et mi-juin selon votre département). Au régime réel, la liasse 2031 doit être télétransmise par EDI autour du 20 mai 2026 pour les revenus 2025. La date exacte est publiée chaque année par la DGFiP sur impots.gouv.fr.
Peut-on déclarer ses revenus LMNP soi-même sans comptable ?
Oui, au micro-BIC c’est simple — vous remplissez directement la 2042-C-PRO sur impots.gouv.fr. Au régime réel, c’est techniquement possible mais délicat : la liasse 2031, les amortissements par composants et la télétransmission EDI demandent une bonne maîtrise.
Une plateforme spécialisée à 159 € comme Déclarer ma location meublée est souvent la meilleure alternative pour avoir la conformité d’un comptable sans en payer le prix.
Quelle est la différence entre la déclaration 2042-C-PRO et la liasse 2031 ?
La liasse 2031 est votre déclaration professionnelle annuelle — elle détaille votre comptabilité LMNP (bilan, compte de résultat, amortissements). La 2042-C-PRO est votre déclaration de revenus personnelle — vous y reportez simplement le résultat de votre liasse (bénéfice ou déficit). Les deux sont obligatoires au régime réel.
Le FEC est-il obligatoire en LMNP ?
Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) n’est pas à déposer chaque année, mais vous devez être en mesure de le produire immédiatement en cas de contrôle fiscal. L’administration peut le demander à tout moment sur les 3 derniers exercices. Ne pas pouvoir le fournir expose à des pénalités. C’est pourquoi il est important que votre plateforme le génère automatiquement — c’est le cas chez Déclarer ma location meublée.
Peut-on changer de régime fiscal en cours d'année ?
Non, le changement de régime fiscal s’effectue une fois par an, avant le 1er février de l’année concernée, en informant votre Service des Impôts des Entreprises.
Il n’est pas possible de changer en cours d’exercice. Si vous souhaitez passer au régime réel pour 2026, c’est trop tard pour cette année — la bascule sera effective en 2027.
Que se passe-t-il si on oublie de déclarer ses revenus LMNP ?
L’administration fiscale peut rappeler les impôts non payés sur les 3 dernières années, avec des pénalités de retard (10 % en cas de déclaration tardive, 40 % en cas de manquement délibéré). En cas d’oubli, il vaut mieux régulariser spontanément avant un éventuel contrôle — les pénalités sont alors plus légères. Source : article 1728 du CGI — Legifrance.
Comment déclarer si on a plusieurs biens LMNP ?
Tous vos biens loués en meublé relèvent d’une seule activité LMNP avec un seul numéro SIRET.
Vous déposez une seule liasse 2031 qui regroupe l’ensemble de vos biens.
Chez Déclarer ma location meublée, le nombre de biens est illimité pour le même prix de 159 €.