Découvrez notre guide pour savoir comment faire du LMNP.
LMNP signifie « Loueur en Meublé Non Professionnel ». C’est un statut juridique et fiscal créé pour les particuliers qui souhaitent investir dans des logements neufs ou anciens pour faire de la location meublée.
Si vous souhaitez investir dans la location meublée de manière non professionnelle et savoir si ce statut si avantageux est fait pour vous, alors cet article est fait pour vous !
Êtes-vous éligible au statut LMNP ?
Premièrement il s’agit de savoir si vous êtes éligible au statut LMNP et si vous pouvez devenir loueur en meublé non professionnel.
Pour obtenir ce statut, vous devez respecter certaines conditions.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Il existe 2 conditions inscrites dans la loi pour pouvoir être éligible au statut LMNP :
- Les revenus de votre activité de loueur en meublé ou plus simplement les loyers avec les charges que vous tirez de vos locations meublées doivent être inférieurs à 23 000€.
- Vos revenus LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus de votre foyer fiscal.
Que faire si vous dépasser le plafond de revenus LMNP ?
Si vous dépassez le plafond de revenus LMNP des conditions décrites ci-dessus, votre statut LMNP passe automatiquement en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel.)
Quelles sont les normes légales pour tous les loueurs en meublé ?
Il existe également d’autres conditions à respecter qui s’appliquent à tous les loueurs en meublé qu’ils soit non-professionnels ou professionnels :
- L’usage du logement doit être de type habitation (vous ne pouvez pas loueur de logement commercial avec le statut LMP ou LMNP);
- Le logement doit être décent et aux normes (électricité, plomberie, matériaux sains… en savoir plus sur le site du service public.
- Le logement doit être meublé et le locataire doit pouvoir jouir d’équipements obligatoires minimum (en savoir plus)
- La copropriété de l’immeuble où se situe le logement, s’il y en a une, ne doit pas interdire la location meublée.
Comment faire du LMNP et obtenir le statut ?
La première chose à faire est d’acheter un logement immobilier et de le meubler.
Il faut ensuite s’immatriculer sur le guichet unique du site de l’INPI :
- Rendez-vous sur le guichet unique du site de l’INPI pour toutes vos démarches concernant votre activité LMNP : création, modification et cessation.
Consultez notre article « Comment créer mon activité LMNP » qui vous accompagne étapes par étapes dans la création de votre statut LMNP.
Vous avez 15 jours après l’achat de votre bien immobilier pour vous déclarer. Si vous avez dépassé ce délai, n’hésitez pas à nous contacter.
Vous allez recevoir ensuite votre numéro de SIRET à utiliser lors de votre déclaration de revenus aux impôts.
Quel bail meublé choisir ?
Comment faire du LMNP et surtout avec quelle type de location meublée ? Vous avez le choix entre plusieurs types de bails locatifs en fonction de vos besoins d’investisseur.
La location longue durée
La gestion locative la plus simple en terme de contraintes est bien sûr la location meublée de longue durée. En choisissant de louer votre bien immobilier sur le long terme, vous réduisez vos problèmes de gestion comme les états des lieux, le ménage etc…) et vous garantissez une meilleure rentabilité.
Les bails minimum de longue durée sont :
- Le bail étudiant de 9 mois
- Le bail de résidence principale de 12 mois minimum
Il existe également le bail de mobilité de 10 mois maximum.
En savoir plus sur le bail mobilité.
La location de courte durée
Le choix de la location de courte durée ou saisonnière peut être très avantageuse si le bien immobilier est situé dans une grande agglomération ou un endroit touristique et il peut être intéressant de louer votre bien sur de courtes périodes.
Avec le statut LMNP vous pouvez opter pour :
- Une location meublée de tourisme et utiliser des plateformes comme AirBnb ou Booking pour louer votre bien facilement.
- Un gîte ou une chambre d’hôte si vous habiter dans votre LMNP.
Vous souhaitez vivre dans votre LMNP tout en le louant ?
Consultez notre article « Peut-on habiter son LMNP ? »
Si vous optez pour la location de courte durée, vous devez déclarer votre bien à la Mairie et collecter une taxe de séjour. En savoir plus sur le entreprises.gouv.fr
Bon à savoir : il existe également une réglementation prévue par la loi si votre bien se trouve dans une ville de plus de 200 000 habitants. Vous devez alors occuper votre logement à minima 8 mois par an sinon changer d’usage.
Location meublée en résidence-service
Si vous souhaitez défiscaliser votre bien, vous pouvez opter pour la location meublée en résidence-service.
Vous devez alors signer un bail commercial avec les propriétaires de la résidence.
Les résidence-services sont des immeubles dont les appartements sont livrés équipés et qui proposent des services spécifiques :
- résidence de tourisme pour une clientèle touristique en plus ou moins court séjour.
- résidence sénior (Ehpad), pour les retraités. La résidence peut-être médicalisée ou non.
- résidence d’affaires pour une clientèle d’affaires;
- résidence étudiante
Investir dans quel type de bien ?
Vous souhaitez investir dans une location meublée, mais laquelle choisir ?
Il est important de bien réfléchir avant de commencer à investir dans une location meublée.
Il faut tout d’abord que vous ayez en tête les locataires que vous visez : sont-ils étudiants ? Est-ce une famille ? Des professionnels en déplacement ?
En fonction de la cible de locataires que vous souhaitez, la localisation du bien sera importante. Les familles préfèreront peut-être louer dans une zone résidentielle avec écoles et parcs alors que les étudiants préfèreront le centre-ville pour la proximité de tous les commerces.
Les appartements meublés sont beaucoup recherchés par les étudiants et les professionnels en déplacement en premier et dans les grandes villes, les studios et T2 seront facilement louables.
Les zones touristiques sont également recherchées mais attention aux périodes de l’année où votre logement sera vide. Cela aura un impact sur la rentabilité de votre activité LMNP.
Fiscalité LMNP : quels sont les avantages ?
Louer un logement meublé est un investissement très intéressant pour développer votre patrimoine. Mais au niveau de la fiscalité, comment optimiser cet investissement LMNP ?
Avec ce statut avantageux, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs : le régime réel et le régime micro-BIC.
LMNP et régime micro-BIC
Si les revenus de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600€ (ou 176 200€ pour les logements classés au Patrimoine et de tourisme), alors le régime fiscal est le micro-BIC.
Ce régime prévoit une déduction de 50% sur les revenus annuels de l’activité LMNP (ou 71% pour les locations de tourisme). Le propriétaire est donc imposé dans sa tranche d’imposition sur la moitié des revenus perçus de son investissement locatif.
Il n’est pas possible de déduire des charges supplémentaires ou d’amortir l’investissement.
Ce régime fiscal est beaucoup moins avantageux que le régime réel.
LMNP et régime réel simplifié : une combinaison gagnante
Afin d’optimiser votre fiscalité, choisissez le régime réel et bénéficiez de nombreux avantages.
- Charges déductibles
Vous pouvez en effet déduire de nombreux coûts comme l’entretien du logement, les frais de réparation, de gestion mais aussi d’assurance. Les intérêts d’emprunt et les frais de comptabilité.
- Amortissements déductibles
Vous pouvez déduire l’amortissement du matériel et des locaux ainsi que les travaux que vous ferez dans le logement, que ce soit de la construction ou de l’amélioration.
Bon à savoir : vous pouvez également déduire les frais de notaire ainsi que les honoraires d’agence liés à l’acquisition du logement si vous avez acheté le logement l’année de la déclaration et à condition de les comptabiliser l’année de la dépense.
Le régime réel vous permet de faire des économies d’impôts substantielles allant jusqu’à plus de 50%.
Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Déclarer vos revenus issus de votre activité de loueur en meublé non-professionnel dépend du régime fiscal que vous aurait choisi.
- Avec le régime micro-BIC, il faut envoyer le formulaire 2042 C-Pro (Cerfa 11222) dûment complété lors de votre déclaration sur le revenu avec le formulaire 2042.
- Avec le régime réel, vous devrez remplir et télétransmettre votre liasse fiscale LMNP aux impôts (formulaire cerf 2031, 2033 et leurs annexes) au plus tard en mai.
Avec nos offres d’accompagnement LMNP, cette déclaration est automatisée. Il vous suffit de renseigner vos informations fiscales et notre logiciel EDI agréé par l’État s’occupe de télétransmettre la liasse fiscale de manière simple est automatique.
En savoir plus sur nos services.
Différence de fiscalité entre le statut LMNP et le statut LMP
Il existe de nombreuses différences entre le statut LMP et le statut LMNP, notamment en termes de fiscalité.
Le statut LMP correspond à l’activité de loueur en meublé professionnel, ça signifie que l’activité du gestionnaire est la location de biens meublé.
- Avec le statut LMP, si vous exercé depuis plus de 5 années consécutives, vous pouvez être exonéré de la plus-value si les revenus sont inférieures ou égales à 90 000 euros. Alors qu’avec le statut LMNP, vous serez imposé selon le régime de plus-value des particuliers.
- Un loueur en meublé professionnel peut imputer le déficit généré de son revenu global sans une limite de montant tandis qu’avec le statut LMNP, le déficit généré s’imputera pendant 10 années sur les futurs bénéfices.
- Avec le statut LMP et sous certaines conditions, le bien loué meublé peut ne pas être utilisé dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, notamment si l’activité de location est l’activité principale.
- Avec le statut LMP, les cotisations et charges sociales peuvent monter jusqu’à 40% du bénéfice alors qu’avec le statut LMNP, les prélèvements sociaux sont plafonnés à 17,2% des revenus.
