Qu'est-ce que le statut LMP ?
Le LMP, Loueur en Meublé Professionnel, est un statut fiscal considéré comme une activité professionnelle par l'administration fiscale. Il est encadré par l'article 155-IV du CGI et par la loi de finances 2020 qui a supprimé l'obligation d'inscription au RCS.
Contrairement au LMNP, le LMP implique l'affiliation obligatoire à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), une comptabilité tenue selon les règles professionnelles, et bénéficie du régime des plus-values professionnelles avec des exonérations spécifiques après 5 ans d'activité.
Le passage en LMP est automatique et rétroactif. L'administration fiscale peut vous notifier ce basculement plusieurs années après. C'est pourquoi il est crucial de connaître les conditions et de savoir anticiper.
Conditions pour être LMP
Vous relevez du statut LMP dès lors que les deux conditions suivantes sont remplies simultanément sur une année civile :
- Vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € TTC (loyers + charges refacturées, hors dépôts de garantie)
- ET ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires nets imposables, BIC, BNC, BA, dividendes de gérant TNS, pensions de retraite, etc.)
Dans les autres cas, vous êtes LMNP. Le basculement LMNP → LMP est automatique et se fait rétroactivement sur l'année en cours, sans nécessité de démarche de votre part.
3 exemples concrets
| Situation | Recettes locatives | Autres revenus prof. | Statut |
|---|---|---|---|
| Sophie, cadre, 3 studios meublés | 28 000 € | 62 000 € (salaire) | LMNP (recettes < salaire) |
| Julien, en congé sabbatique, 4 studios | 28 000 € | 0 € | LMP (recettes > 23 K€ et > autres revenus) |
| Retraité avec pension modeste + résidence services | 34 000 € | 21 500 € (pension) | LMP (recettes > 23 K€ et > pension) |
Différences avec le LMNP
Le statut LMP diffère du LMNP sur 6 points fondamentaux :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Choix micro-BIC ou réel | Régime réel obligatoire |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % | SSI 30 à 45 % du bénéfice (minimum ~1 200 €/an) |
| Déficit | Imputable sur BIC futurs (10 ans) | Imputable sur revenu global sans limite |
| Plus-value à la revente | Régime privé (amortissements non réintégrés) | Régime professionnel (amortissements réintégrés) |
| Exonération plus-value | Après 22 ans (IR) et 30 ans (PS) | Possible dès 5 ans si CA < 90 K€ |
| Retraite & santé | Aucun droit ouvert | Droits SSI (retraite, maladie, prévoyance) |
Voir notre article détaillé sur les différences entre LMNP et LMP ou le guide passer du LMNP au LMP.
Régime réel obligatoire
Le statut LMP oblige à déclarer au régime réel, le micro-BIC n'est pas accessible. Cela implique une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, FEC) tenue selon les règles professionnelles, et le dépôt d'une liasse fiscale 2031/2033.
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges (intérêts, gestion, taxe foncière, assurances, frais bancaires) et d'amortir le bien immobilier et le mobilier selon la méthode par composants. Pour un bien de 250 000 € avec un crédit à 3,4 %, cela représente une déduction moyenne de 12 000 à 18 000 € par an pendant les premières années.
Notre solution automatise entièrement la tenue de la comptabilité et la génération de la liasse fiscale. Voir le Pack Tout Compris LMP.
Cotisations SSI : combien et comment
Le LMP entraîne l'affiliation obligatoire à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Vous cotisez sur votre résultat net LMP (après amortissements et charges), avec un forfait minimum même si le résultat est nul.
Structure des cotisations SSI en 2026 pour un LMP relevant du RSI/SSI (taux approximatifs, susceptibles de varier selon la caisse et le niveau de revenus) :
| Cotisation | Base | Taux |
|---|---|---|
| Maladie-maternité | Résultat net | 0 % à 6,5 % (progressif) |
| Retraite de base | Résultat net (plafonné à 46 368 €) | 17,75 % |
| Retraite complémentaire | Résultat net | 7 % (jusqu'à 41 136 €) puis 8 % |
| Invalidité-décès | Résultat net | 1,3 % |
| Allocations familiales | Résultat net | 0 % à 3,1 % |
| CSG-CRDS | Résultat + cotisations | 9,7 % |
| CFP (formation professionnelle) | Forfait annuel | ~130 € |
Exemple concret : résultat LMP de 25 000 € → cotisations SSI d'environ 9 200 € (37 %). Sur un résultat de 45 000 € → environ 17 500 € de cotisations (39 %). Un forfait minimum d'environ 1 200 € par an s'applique même si le résultat est nul ou déficitaire.
Cette cotisation ouvre en revanche des droits sociaux : validation de trimestres de retraite (jusqu'à 4 par an), pension complémentaire, remboursements santé, indemnités journalières (après 1 an d'affiliation), rente invalidité. Voir notre article dédié aux cotisations sociales LMP et à la retraite LMP.
Déficit LMP imputable sur revenu global
C'est l'un des plus grands avantages fiscaux du statut LMP : le déficit fiscal peut être imputé sur le revenu global du foyer, sans limite de plafond (article 156-I-1° du CGI).
Contrairement au LMNP où le déficit ne peut s'imputer que sur les BIC futurs de même nature (et pendant 10 ans maximum), en LMP le déficit réduit directement l'impôt sur vos autres revenus : salaires, dividendes, revenus fonciers, retraites.
Exemple chiffré : Julien est LMP depuis 2 ans avec un déficit fiscal de 12 400 € (dû aux amortissements). Il perçoit par ailleurs 55 000 € de salaires nets. Base imposable avant LMP : 55 000 €. Base imposable après imputation LMP : 42 600 €. Économie d'impôt (TMI 30 %) : 3 720 €.
Attention : la fraction du déficit provenant des amortissements ne peut pas s'imputer sur le revenu global, seule la partie liée aux charges « traditionnelles » (intérêts, taxe foncière, gestion, etc.) est imputable. Les amortissements sont reportables sans limite de durée sur les résultats LMP futurs.
Voir notre article dédié au déficit LMP et à sa stratégie d'optimisation.
Plus-value professionnelle
À la revente d'un bien LMP, la plus-value suit le régime professionnel des articles 39 duodecies et 151 septies du CGI, et non le régime des plus-values privées comme en LMNP.
La plus-value professionnelle comprend deux composantes :
- La plus-value à court terme, correspond à la fraction des amortissements pratiqués. Imposée au barème progressif + prélèvements sociaux.
- La plus-value à long terme, au-delà des amortissements. Taxée à 12,8 % + 17,2 % de PS, soit un total de 30 %.
Exonération totale possible (article 151 septies du CGI) si vous êtes LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes ne dépassent pas 90 000 € HT :
- Recettes < 90 000 € : exonération totale à 100 %
- Recettes entre 90 000 € et 126 000 € : exonération partielle dégressive linéaire
- Recettes > 126 000 € : aucune exonération, imposition intégrale
Exemple : LMP depuis 8 ans avec 65 000 € de recettes annuelles, vente d'un bien avec 42 000 € de plus-value dont 18 000 € d'amortissements pratiqués. Exonération totale, aucune imposition due. Économie fiscale par rapport à un LMNP dans la même situation : environ 8 800 €.
Voir notre article dédié à la plus-value LMP.
Immatriculation LMP à l'INPI
Comme pour le LMNP, l'immatriculation à l'INPI est obligatoire pour obtenir votre SIRET. La démarche est gratuite et se fait sur le portail procedures.inpi.fr dans les 15 jours suivant le début d'activité (ou du basculement en LMP si vous étiez déjà LMNP).
Spécificités LMP :
- Rattachement à la SSI automatique via l'INPI (transmission à l'URSSAF)
- Code APE : généralement 68.20A (location logements) ou 55.20 (hébergement touristique courte durée)
- Ajout des informations de conjoint collaborateur si applicable
- Délai de réception du SIRET : 3 à 8 jours ouvrés
Voir notre tutoriel pas à pas complet pour l'immatriculation LMP avec captures d'écran.
Comment déclarer votre LMP
La déclaration LMP au régime réel comporte plusieurs volets :
- Liasse fiscale 2031 + tableaux 2033 A-E, bilan et compte de résultat professionnels. Dépôt avant le 3 mai 2026 via EDI.
- FEC, Fichier des Écritures Comptables au format normalisé, à conserver 10 ans et transmis en cas de contrôle.
- Déclaration Sociale des Indépendants (DSI), via net-entreprises.fr, avant fin juin, calcul des cotisations SSI définitives.
- Formulaire 2042 C PRO, déclaration complémentaire des revenus non-salariés, à joindre à la 2042 classique en mai-juin.
- CFE, Cotisation Foncière des Entreprises, avis reçu en octobre, paiement en décembre.
Notre application Pack Tout Compris LMP génère automatiquement tous ces documents (sauf la DSI qui doit se faire directement sur net-entreprises) et calcule les cotisations SSI. Économie moyenne : 1 100 €/an vs cabinet comptable.
Stratégies pour optimiser son LMP
Le statut LMP peut être extrêmement rentable si bien optimisé. Voici les 4 leviers principaux :
- Optimiser l'amortissement par composants, répartir finement l'acquisition entre les 6 composants (gros œuvre, façade, toiture, installations, agencements, mobilier) permet d'augmenter l'amortissement annuel de 30 à 45 % vs une méthode monobloc. Gain moyen : 2 400 €/an.
- Créer un déficit stratégique les premières années pour imputer sur revenu global. Sur un TMI à 30-41 %, chaque euro de déficit économise 30 à 41 centimes d'impôt.
- Piloter les recettes pour rester sous le seuil des 90 000 € HT et préserver l'exonération totale de plus-value à la revente. Si vous approchez du seuil, mieux vaut ralentir la croissance des recettes ou basculer certains biens en SCI.
- Choisir la bonne structure : exercice en nom propre pour la simplicité, SARL de famille à l'IR pour la transmission, SCI à l'IS pour les investissements lourds avec réinvestissement massif. Chaque structure a ses avantages selon votre horizon.
Sortir du LMP : conditions et conséquences
Le retour au LMNP est possible mais soumis à des règles strictes. Vous quittez automatiquement le LMP dès que :
- Vos recettes annuelles retombent sous 23 000 €, ou
- Un autre revenu professionnel du foyer dépasse à nouveau les recettes locatives
Attention : sortir du LMP peut entraîner des conséquences fiscales : cessation d'activité, réintégration éventuelle des amortissements, imposition immédiate des plus-values latentes si vous cessez avant les 5 ans d'exonération. Le conseil d'un expert-comptable est fortement recommandé pour anticiper l'impact.
Voir notre article arrêter son activité LMNP/LMP pour les démarches détaillées.
Les 5 erreurs les plus fréquentes en LMP
- Ignorer le basculement automatique en LMP : l'administration fiscale peut requalifier a posteriori sur 3 ans, avec rappel de cotisations SSI + majorations. Vérifiez chaque année vos seuils.
- Sous-cotiser à la SSI en début d'activité : les cotisations provisionnelles sont calculées sur le résultat N-2, souvent nul. Anticipez la régularisation qui arrive 2 ans plus tard et peut représenter 8 000 à 15 000 € d'un coup.
- Négliger la CFE : souvent oubliée en LMP alors qu'elle est systématique. Montant moyen : 500 à 1 100 €/an par bien loué.
- Vendre avant 5 ans : vous perdez le bénéfice de l'exonération de plus-value. Sur un gain de 40 000 €, la différence peut atteindre 12 000 € d'impôt.
- Confondre déficit et amortissement : seule la partie du déficit hors amortissement est imputable sur le revenu global. Les amortissements en excédent sont reportables sur les résultats LMP futurs, jamais sur le revenu global.
Notre solution en ligne
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Notre solution est reconnue par la DGFiP en tant que partenaire EDI et développée en partenariat avec le cabinet comptable FIPARCO, expert reconnu de la location meublée depuis plus de 15 ans.