En LMP, vous devez déposer chaque année une liasse fiscale complète auprès de la DGFiP (formulaire 2031 + tableaux 2033-A à 2033-G). Cette obligation est plus lourde qu'en LMNP et le régime réel est imposé.
La liasse fiscale LMP est le document central qui résume votre activité de location meublée professionnelle. Elle sert à calculer votre résultat imposable, votre déficit reportable et vos plus-values professionnelles.
Trois points essentiels à connaître avant de commencer :
Nous allons voir en détail les différences avec la liasse LMNP, comment remplir chaque formulaire, comment déclarer un déficit ou une plus-value professionnelle, et comment télétransmettre à la DGFiP.
Qu'est-ce que la liasse fiscale LMP et pourquoi vous êtes concerné ?
La liasse fiscale LMP est un ensemble de formulaires obligatoires que tout loueur en meublé professionnel doit déposer chaque année à la DGFiP pour déclarer son résultat comptable et fiscal.
Elle se compose de deux blocs principaux :
- le formulaire 2031-SD (Cerfa 11085) qui synthétise le résultat fiscal et détermine le bénéfice ou le déficit imposable ;
- les tableaux annexes 2033-A à 2033-G (Cerfa 10956) qui détaillent le bilan comptable, le compte de résultat, les amortissements, les plus-values et les provisions.
Cette liasse est déposée au nom de votre activité LMP, identifiée par le numéro SIRET obtenu lors de votre inscription au guichet unique de l'INPI. Elle vient s'ajouter à votre déclaration personnelle de revenus (formulaire 2042 + 2042-C-PRO) et ne la remplace pas.
Contrairement au LMNP, la liasse LMP est obligatoire dès la première année et sans condition de seuil de recettes. Dès lors que vous êtes qualifié de loueur meublé professionnel (recettes qui dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus professionnels du foyer, selon l'article 155 IV du CGI), vous êtes tenu de déposer.
Le formulaire 2031 est identique à celui utilisé par tous les entrepreneurs individuels au régime BIC réel. Les tableaux 2033 A à G suivent également le format commun. Ce qui change en LMP, ce sont les règles fiscales spécifiques qui s'appliquent au moment du remplissage, notamment sur les amortissements, le déficit et la plus-value.
Suis-je vraiment obligé de déposer une liasse fiscale en LMP ?
Oui. En LMP, la liasse fiscale est obligatoire chaque année, sans exception ni seuil minimum. Le régime micro-BIC est expressément interdit aux loueurs professionnels.
C'est une différence majeure avec le LMNP, où vous pouvez choisir entre micro-BIC (déclaration simplifiée sur la 2042-C-PRO) et régime réel (liasse fiscale complète).
En LMP, le passage au régime réel est automatique dès que vous devenez professionnel. L'article 50-0 du CGI exclut du micro-BIC les activités professionnelles régulières, ce qui inclut le LMP.
Si vous ne déposez pas votre liasse, l'administration peut appliquer une taxation d'office avec un résultat estimé de manière défavorable, ce qui peut aboutir à une imposition très lourde même si votre activité est en réalité déficitaire.
Cette obligation vaut aussi pour la première année de bascule LMNP vers LMP. Si vos recettes ont dépassé le seuil de 23 000 € et qu'elles dépassent les autres revenus de votre foyer, vous devez déposer une liasse fiscale complète pour cette année-là, même si vous n'en aviez jamais déposé avant. Notre guide Comment passer du LMNP au LMP ? détaille cette transition.
Quelles différences entre la liasse LMP et LMNP dans les formulaires 2031/2033 ?
Les formulaires sont identiques (mêmes Cerfa 2031-SD et 2033-A à G), mais quatre règles fiscales spécifiques au LMP changent complètement leur remplissage et leurs conséquences.
Voici les différences majeures qui font qu'une liasse LMP n'est pas une simple liasse LMNP renommée.
| Point fiscal | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime obligatoire | Micro-BIC ou réel au choix | Réel obligatoire, micro-BIC interdit |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % | Cotisations SSI environ 35 à 45 % |
| Déficit fiscal | Imputable uniquement sur revenus BIC non professionnels (10 ans) | Imputable sur le revenu global sans limite de montant (6 ans) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (avec réintégration amortissements depuis 2025) | Régime des plus-values professionnelles (PVCT + PVLT) |
Ces différences se traduisent concrètement dans les cases à remplir sur la liasse.
Sur la 2031-SD, le cadre G ventile le résultat entre BIC professionnels et non professionnels. En LMP, votre résultat est intégralement classé en BIC professionnels.
Sur la 2033-D, le tableau des plus-values professionnelles est central en LMP. Vous devez y indiquer les cessions d'immobilisations (mobilier remplacé, bien revendu) avec la ventilation PVCT et PVLT, contrairement au LMNP où ce tableau reste souvent vide.
Pour comprendre en détail toutes les différences entre les deux statuts, notre article Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ? synthétise les points clés.
Formulaire 2031 : comment le remplir en LMP ?
Le formulaire 2031-SD identifie votre activité et détermine votre résultat fiscal. Il se compose de 4 cadres principaux qui synthétisent votre comptabilité annuelle.
Voici les cases essentielles à remplir en LMP.
Cadre A (identification de l'exploitant). Vous renseignez votre nom, prénom, adresse fiscale, numéro SIRET et code d'activité (APE 68.20A pour la location de logements). Le nom de l'entreprise correspond à votre identité personnelle si vous êtes en entreprise individuelle.
Cadre B (informations générales). Vous indiquez la période d'imposition (généralement du 1ᵉʳ janvier au 31 décembre), la nature de votre activité (location meublée professionnelle) et votre régime fiscal (réel simplifié).
Cadre F (résultat fiscal). C'est le cœur du formulaire. Vous reportez ici le résultat comptable calculé sur la 2033-B, puis vous appliquez les corrections fiscales (réintégrations et déductions extra-comptables) pour obtenir le résultat imposable.
Cadre G (ventilation BIC professionnels/non professionnels). En LMP, vous cochez uniquement la case BIC professionnels. C'est cette ventilation qui déclenche l'imputation du déficit sur le revenu global côté 2042-C-PRO.
Le formulaire 2031-SD 2027 (Cerfa 11085 millésime 2027) est téléchargeable sur impots.gouv.fr. Vous ne le remplissez généralement pas à la main : votre logiciel de comptabilité génère la liasse automatiquement au format EDI (nous détaillons cette étape plus bas).
Formulaires 2033-A à 2033-G : quels tableaux annexes pour un LMP ?
Les tableaux 2033 accompagnent obligatoirement le formulaire 2031 en régime réel simplifié. Chacun couvre un aspect précis de votre comptabilité annuelle.
Voici les 7 tableaux et leur rôle en LMP.
| Tableau | Contenu | Utilité en LMP |
|---|---|---|
| 2033-A | Bilan simplifié (actif et passif) | Valorisation du bien, mobilier, capitaux propres, dettes |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié | Loyers, charges, amortissements, résultat comptable |
| 2033-C | Immobilisations et amortissements | Détail par composants (structure, mobilier, agencements) |
| 2033-D | Plus-values et moins-values professionnelles | Central en LMP pour cession de mobilier ou revente du bien |
| 2033-E | Détail des provisions | Provisions pour risques (impayés, travaux à venir) |
| 2033-F | Composition du capital social | Peu utilisé en entreprise individuelle LMP |
| 2033-G | Filiales et participations | Non applicable en LMP individuel |
En pratique, les tableaux essentiels pour un LMP en entreprise individuelle sont les 2033-A, B, C et D. Les autres restent souvent à zéro ou non utilisés.
Le tableau 2033-C mérite une attention particulière en LMP. Vous y détaillez les amortissements par composants du bien immobilier : structure, toiture, façade, mobilier, agencements. Chaque composant a sa propre durée d'amortissement (25 à 50 ans pour la structure, 15 à 25 ans pour la façade, 5 à 10 ans pour le mobilier).
Pour comprendre les mécanismes d'amortissement, notre article L'amortissement en LMNP pose les bases (les règles techniques sont identiques en LMP).
Comment déclarer un déficit LMP dans la liasse (imputation revenu global) ?
Le déficit LMP calculé sur la liasse est imputable sur votre revenu global sans plafond, ce qui constitue l'avantage fiscal majeur du statut professionnel.
Cette règle est prévue à l'article 156 du CGI. Elle permet de réduire, voire d'annuler, l'imposition sur vos autres revenus (salaires, dividendes, revenus fonciers) grâce aux pertes de votre activité LMP.
Voici comment ça se passe concrètement dans la liasse et la déclaration personnelle.
Étape 1 : calcul du déficit sur la 2033-B. Le résultat comptable de votre activité (loyers moins charges moins amortissements) apparaît sur cette ligne. S'il est négatif, vous êtes en déficit fiscal.
Étape 2 : report sur la 2031. Le déficit se reporte cadre F du formulaire 2031-SD. Il est ensuite ventilé en cadre G comme BIC professionnel.
Étape 3 : imputation sur la 2042-C-PRO. Dans votre déclaration personnelle de revenus, vous reportez le déficit LMP dans la case 5QC. Il vient alors réduire votre revenu global imposable.
Si votre déficit LMP dépasse votre revenu global d'une année, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes. Il faut alors le mentionner chaque année dans votre déclaration jusqu'à épuisement.
Pour approfondir ce sujet essentiel, consultez notre article Déficit LMP : comment l'imputer sur votre revenu global et le reporter.
Comment déclarer une plus-value professionnelle LMP dans la 2033-D ?
La plus-value professionnelle LMP se déclare sur le tableau 2033-D avec une ventilation obligatoire entre court terme (PVCT) et long terme (PVLT). Chacune est imposée selon des règles distinctes.
La déclaration se déclenche à chaque cession d'immobilisation : revente du bien loué, remplacement d'un lot de mobilier, cession d'un équipement.
Voici les règles principales de calcul.
Plus-value à court terme (PVCT). Elle correspond à la fraction de la plus-value égale aux amortissements pratiqués pendant la période de détention. Elle est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu (votre tranche marginale) et soumise aux cotisations SSI (environ 35 à 45 %).
Plus-value à long terme (PVLT). Elle correspond à la part restante de la plus-value (au-delà des amortissements). Elle est imposée à un taux forfaitaire de 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total.
| Composante | Assiette | Taux d'imposition |
|---|---|---|
| PVCT | Montant des amortissements cumulés | Barème IR + cotisations SSI (35 à 45 %) |
| PVLT | Reste de la plus-value économique | 12,8 % + 17,2 % (30 % au total) |
L'exonération la plus utilisée est celle de l'article 151 septies : si vos recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € et si vous exercez depuis plus de 5 ans, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur la plus-value (mais pas des cotisations SSI sur la PVCT).
Pour comprendre en détail la fiscalité à la revente, consultez notre article Plus-value LMP : calcul, exonérations et fiscalité.
Quelle date limite pour déposer sa liasse fiscale LMP ?
La date limite de dépôt de la liasse fiscale LMP est fixée au 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai, soit généralement le 5 mai (ajusté selon les jours fériés).
Cette date s'applique à toutes les entreprises individuelles au régime BIC réel, dont les loueurs meublés professionnels. Elle est fixée par arrêté chaque année.
| Année d'imposition | Date limite (indicative) |
|---|---|
| Revenus 2026 (déclarés en 2027) | Vers le 5 mai 2027 |
| Revenus 2027 (déclarés en 2028) | Vers le 4 mai 2028 |
Attention à la période exceptionnelle : chaque année, la DGFiP publie un calendrier officiel qui peut décaler cette date de quelques jours selon les jours fériés (mai est riche en jours chômés).
Un dépôt en retard entraîne une majoration de 10 % du montant de l'impôt dû, portée à 40 % en cas de retard de plus de 30 jours après mise en demeure, avec des intérêts de retard de 0,20 % par mois en plus.
Pour bien anticiper toutes les échéances fiscales, consultez notre article Date limite déclaration LMNP.
Comment télétransmettre sa liasse LMP à la DGFiP (EDI vs EFI) ?
La télétransmission de la liasse fiscale LMP est obligatoire. Deux voies existent : EDI (via un partenaire agréé) ou EFI (saisie directe sur impots.gouv.fr).
Le dépôt papier n'est plus accepté depuis 2015. Vous devez impérativement passer par l'un des deux canaux électroniques.
La voie EDI (Échange de Données Informatisées) passe par un partenaire technique agréé DGFiP. Votre logiciel de comptabilité ou votre application dédiée génère la liasse au format XML normé, puis la transmet à la DGFiP via une plateforme sécurisée. C'est la voie la plus rapide et la plus fiable, utilisée par plus de 90 % des LMP.
La voie EFI (Échange de Formulaires Informatisé) consiste à saisir vous-même la liasse directement dans votre espace professionnel impots.gouv.fr, écran par écran. Cette voie est réservée aux entreprises qui ne passent pas par un logiciel comptable.
Une fois la liasse télétransmise, vous recevez un accusé de réception électronique de la DGFiP sous 24 à 48 heures. Cet accusé est votre preuve légale de dépôt. Conservez-le pendant au moins 6 ans (durée de la prescription fiscale).
Je passe du LMNP au LMP en cours d'année : comment ça se passe pour la liasse ?
Le passage LMNP vers LMP en cours d'année déclenche l'obligation de déposer une liasse fiscale complète pour toute l'année civile de bascule, même si vous n'étiez pas encore LMP au 1ᵉʳ janvier.
C'est une règle qui piège beaucoup de propriétaires. Ils pensent devoir déposer une liasse uniquement à partir de la date de bascule (par exemple juillet), alors que l'obligation s'applique à toute l'année.
Le seuil de qualification LMP s'apprécie en fin d'année civile. Si au 31 décembre, vos recettes annuelles totales dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus de votre foyer, vous êtes qualifié LMP pour toute cette année-là, rétroactivement.
Voici les conséquences pratiques.
- Vous devez déposer une liasse fiscale complète couvrant l'intégralité de l'année civile de bascule.
- Vous devez éventuellement reclasser votre activité auprès de l'INSEE en tant qu'exploitant professionnel, ce qui déclenche l'affiliation à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants).
- Vous devez régulariser vos cotisations SSI pour l'année en cours.
Pour éviter ces mauvaises surprises, il est essentiel d'anticiper la bascule si vous approchez du seuil. Notre article Peut-on éviter de passer en LMP ? Règles et stratégies détaille les options.
Puis-je remplir ma liasse LMP moi-même ou dois-je passer par un comptable ?
Vous pouvez juridiquement remplir votre liasse LMP vous-même, mais c'est déconseillé sans logiciel comptable spécialisé compte tenu de la complexité fiscale du LMP.
Contrairement à ce que pensent certains propriétaires, aucune loi n'oblige à faire appel à un comptable pour tenir la comptabilité LMP. C'est votre choix libre.
Trois options possibles selon votre situation.
| Option | Description | Coût annuel |
|---|---|---|
| Logiciel dédié LMP | Vous saisissez vos écritures, le logiciel génère la liasse et la télétransmet | 150 € à 450 € |
| Cabinet comptable en ligne | Vous transmettez vos justificatifs, le cabinet fait tout | 800 € à 1 500 € |
| Comptable en cabinet classique | Suivi personnalisé, rendez-vous physiques | 1 200 € à 3 000 € |
La complexité vient surtout des règles fiscales spécifiques au LMP (plus-values professionnelles, déficit imputable revenu global, cotisations SSI). Une erreur peut coûter cher en redressement.
Pour comparer les options en détail, notre article Faut-il un comptable pour le LMP ? pose tous les critères.
Que se passe-t-il si je ne dépose pas ma liasse LMP à temps ?
Un dépôt en retard entraîne une majoration de 10 % du montant de l'impôt dû, portée à 40 % en cas de retard de plus de 30 jours après mise en demeure, avec des intérêts de retard mensuels en plus.
Les sanctions prévues par le Code général des impôts pour un dépôt tardif de liasse fiscale :
- Majoration de 10 % du montant de l'impôt dû si vous déposez avant la mise en demeure de l'administration ;
- Majoration portée à 40 % si vous déposez après la mise en demeure ;
- Majoration portée à 80 % si votre défaut de dépôt s'accompagne d'une découverte d'activité occulte (dissimulation d'activité LMP) ;
- Intérêts de retard de 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an) calculés sur le montant impayé.
Si vous êtes en difficulté ponctuelle, vous pouvez demander un délai de dépôt supplémentaire au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez. Cette demande, si elle est acceptée, vous protège des majorations.
Si vous avez déjà dépassé la date sans avoir déposé, agissez rapidement. Notre article Date limite déclaration dépassée : que faire si vous êtes en retard ? détaille les procédures de régularisation applicables aussi en LMP.
Comment corriger une erreur sur ma liasse LMP déjà déposée ?
Vous pouvez corriger une erreur sur votre liasse LMP déjà déposée en déposant une déclaration rectificative auprès du SIE. Le délai de correction est de 3 ans à compter de l'année de dépôt.
Deux voies de correction principales existent selon la nature de l'erreur.
La déclaration rectificative en ligne se fait directement dans votre espace professionnel impots.gouv.fr. Vous téléchargez à nouveau le formulaire 2031-SD, cochez la case « déclaration rectificative » et déposez la version corrigée. C'est la voie la plus rapide.
La réclamation contentieuse s'utilise si vous estimez avoir payé trop d'impôt à cause de l'erreur. Elle doit être déposée avant le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant l'imposition. Vous pouvez la faire depuis votre espace professionnel, rubrique « Écrire » > « Faire une réclamation ».
Attention : si votre erreur a conduit à un impôt inférieur à ce que vous auriez dû payer, la rectification déclenche un rappel avec majoration de 10 % (voire 40 % en cas de mauvaise foi). Il vaut donc mieux corriger spontanément que d'attendre un contrôle fiscal.
Pour bien comprendre les recours possibles, consultez notre article J'ai fait une erreur dans ma déclaration LMNP : comment la corriger ? (les règles sont identiques en LMP).
Notre solution pour préparer et télétransmettre votre liasse LMP
Notre application dédiée à la déclaration LMP intègre nativement la génération de la liasse fiscale complète (2031 + 2033-A à 2033-G) et la télétransmission EDI à la DGFiP en un clic.
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- gère l'ensemble de votre comptabilité LMP avec bilan, compte de résultat et amortissements par composants ;
- génère automatiquement les formulaires 2031-SD et 2033-A à 2033-G au format EDI conforme à la DGFiP ;
- calcule votre déficit imputable sur le revenu global et vous alerte sur les points à ne pas oublier ;
- télétransmet directement votre liasse à la DGFiP, en tant que partenaire EDI agréé ;
- vous fournit l'accusé de réception officiel de la DGFiP.
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Vous vous demandez si votre situation relève du LMP ou du LMNP pour cette année ? Notre article Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ? vous aide à identifier votre statut exact.
