Les règles décrites sont celles applicables aux revenus 2025 (déclaration 2026) et aux revenus 2026 (déclaration 2027) issues de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Vous louez un appartement meublé et vous hésitez entre le micro-BIC et le régime réel ? La question revient à chaque déclaration, et la bonne réponse ne dépend ni de votre voisin ni d'une règle générale. Elle dépend de vos charges, de vos amortissements, de la nature de votre bien et des seuils applicables à votre activité. Méthode exacte pour décider, chiffres applicables aux revenus 2025 et 2026, trois simulations détaillées et erreurs à éviter.
Micro-BIC et régime réel : quelle différence concrète ?
Les deux régimes servent à calculer le résultat imposable de votre activité de location meublée, mais ils ne reposent pas sur la même logique.
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Vous n'avez aucune charge à déclarer, aucune comptabilité à tenir. Le résultat imposable est automatique : loyers perçus moins l'abattement.
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles de l'année (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires de comptabilité, frais de gestion, travaux non structurels) et vous amortissez votre bien et son mobilier sur plusieurs années. Le résultat imposable peut descendre très bas, voire à zéro.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Logique de calcul | Abattement forfaitaire sur les recettes | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Charges déductibles | Aucune (déjà incluses dans l'abattement) | Toutes les charges liées à l'activité |
| Amortissement du bien | Non | Oui, par composants, hors terrain |
| Comptabilité | Un simple registre des recettes | Comptabilité d'engagement, liasse fiscale 2031 et 2033 |
| Déclaration | Recettes brutes en case 5NI, 5NG ou 5NH de la 2042 C PRO | Liasse fiscale télétransmise, puis report du résultat en 5NA ou 5NY |
Une fois votre régime connu, notre tableau des cases de la 2042 C PRO indique où reporter vos recettes ou votre résultat.
Qui peut relever du micro-BIC en 2026 ?
Le micro-BIC n'est accessible qu'en dessous d'un certain plafond de recettes annuelles. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a modifié ces seuils, et les taux d'abattement, pour les locations touristiques non classées. Les règles diffèrent selon l'année de perception des revenus.
Revenus 2025 déclarés au printemps 2026
| Nature de la location | Seuil de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (classique) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (étoiles officielles) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Revenus 2026 déclarés au printemps 2027
| Nature de la location | Seuil de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (classique) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Les seuils s'apprécient sur les recettes de l'année N-1 et de l'année N-2. Vous relevez du micro-BIC si vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année sont inférieures au seuil applicable. Un simple dépassement une année n'entraîne donc pas une bascule immédiate, mais si vous dépassez deux années consécutives, le passage au régime réel devient obligatoire l'année suivante.
Sources officielles : BOFiP ACTU-2025-00127, service-public.gouv.fr.
Comment fonctionne l'abattement micro-BIC ?
L'abattement forfaitaire s'applique directement sur le montant des loyers perçus. Vous ne déclarez pas de charges, pas d'amortissement, pas de taxe foncière déductible. L'administration considère que le pourcentage retenu couvre forfaitairement toutes vos dépenses.
Attention à ne pas confondre : 50 % d'abattement ne signifie pas 50 % d'économie d'impôt. L'abattement réduit la base imposable, pas le montant de l'impôt. L'économie dépendra ensuite de votre tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux applicables.
Comment fonctionne le régime réel ?
Au régime réel, vous déduisez chaque année l'ensemble des charges liées à l'activité et vous amortissez le bien et son mobilier. Deux leviers qui, cumulés, permettent souvent de ramener le résultat imposable à zéro, parfois pendant plusieurs années.
Les charges déductibles
Toutes les dépenses engagées pour l'activité et justifiées par une facture peuvent être déduites : intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, honoraires d'agence, frais de gestion, petites réparations, consommables, frais de comptabilité, cotisation CFE.
Pour la liste complète et les règles d'imputation, voir notre guide charges déductibles LMNP.
L'amortissement du bien
L'amortissement reflète comptablement l'usure du bien. Il se calcule sur le prix d'acquisition, hors valeur du terrain qui n'est jamais amortissable. En pratique, le bien se décompose en composants (gros œuvre, toiture, menuiseries, installations techniques, agencements) qui s'amortissent sur des durées différentes, entre 7 et 50 ans selon les postes. Le mobilier et les équipements s'amortissent plus rapidement, généralement sur 5 à 10 ans.
Pour comprendre le calcul par composants, voir notre guide complet sur l'amortissement LMNP publié par Déclarer ma location meublée.
Déficit et report
Si vos charges et amortissements excèdent vos recettes, un déficit se forme. Les règles de report sont strictes et dépendent de leur nature. Les charges non couvertes peuvent créer un déficit reportable sur les BIC de même nature pendant 10 ans. Les amortissements excédant les recettes sont mis en report et imputables sur les bénéfices BIC futurs de l'activité, sans limite de durée pour l'instant.
Voir déficit LMNP et report pour le détail des règles.
Tableau comparatif détaillé
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Accès | Recettes sous le seuil applicable | Toujours accessible (sur option si sous le seuil micro) |
| Base imposable | Recettes moins abattement 50 % ou 30 % | Recettes moins charges réelles moins amortissements |
| Charges prises en compte | Non | Oui, intégralement |
| Amortissement | Non | Oui, hors terrain |
| Déficit reportable | Non | Oui, 10 ans sur BIC meublé |
| Comptabilité | Registre des recettes | Comptabilité d'engagement + liasse 2031 et 2033 |
| Déclaration fiscale | Formulaire 2042 C PRO (cases 5NI, 5NG ou 5NH) | Liasse fiscale télétransmise aux impôts + 2042 C PRO |
| Télétransmission EDI | Non requise | Obligatoire |
| Complexité | Faible | Moyenne à élevée selon le patrimoine |
| Coût éventuel | Nul | De 0 à 1 200 € par an selon la solution choisie |
| Fiscalité à la revente | Plus-value des particuliers inchangée | Plus-value des particuliers avec, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, réintégration de certains amortissements |
Trois simulations chiffrées pour comparer
Pour chaque cas, nous donnons le résultat imposable sous les deux régimes. L'impôt réellement dû dépend ensuite de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux (18,6 %), que nous ne détaillons pas pour rester lisible.
Cas 1 : appartement loué à l'année, 18 000 € de recettes
Vous louez un T2 meublé 1 500 € par mois (hors charges). Vos frais réels pour l'année 2026 : intérêts d'emprunt 4 000 €, taxe foncière 1 200 €, assurance propriétaire 300 €, charges de copropriété non récupérables 800 €, honoraires comptabilité 200 €. Prix d'acquisition, hors terrain, amortissable sur 30 ans en moyenne, soit un amortissement annuel estimé de 5 000 € pour un bien de 200 000 € (terrain exclu).
| Régime | Calcul | Résultat imposable |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 18 000 moins 50 % d'abattement | 9 000 € |
| Régime réel | 18 000 moins 6 500 de charges moins 5 000 d'amortissement | 6 500 € |
Dans ce cas, le régime réel est plus favorable (2 500 € de résultat en moins). L'écart dépend fortement du poids des intérêts d'emprunt et de l'amortissement calculé proprement.
Cas 2 : meublé de tourisme non classé, 12 000 € de recettes
Vous louez un studio en meublé de tourisme non classé, 12 000 € de recettes annuelles (sous le seuil 15 000 €). Mêmes charges théoriques pour la comparaison : 3 500 € au total.
| Régime | Calcul | Résultat imposable |
|---|---|---|
| Micro-BIC non classé | 12 000 moins 30 % d'abattement | 8 400 € |
| Régime réel | 12 000 moins 3 500 de charges moins 3 500 d'amortissement | 5 000 € |
Avec un abattement limité à 30 %, le régime réel devient très rapidement intéressant pour un meublé de tourisme non classé.
Cas 3 : meublé de tourisme non classé, 18 000 € de recettes
Vous dépassez le seuil de 15 000 €. Vous ne pouvez plus relever du micro-BIC et basculez obligatoirement au régime réel l'année suivante, si le dépassement se confirme sur deux années de référence. Cette situation illustre pourquoi, dès que les recettes approchent 15 000 €, mieux vaut anticiper le passage au réel.
Quand le régime réel est-il plus favorable ?
Trois profils gagnent presque systématiquement au régime réel.
- Vous avez financé votre bien à crédit, avec des intérêts d'emprunt significatifs les premières années.
- Vos charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurance, honoraires) dépassent 25 % des loyers encaissés.
- Votre bien a été acquis récemment, ce qui permet d'amortir une base importante sur plusieurs décennies.
À l'inverse, le micro-BIC reste pertinent dans des situations plus simples.
Quand rester au micro-BIC a du sens ?
Le micro-BIC a quatre vrais avantages à ne pas sous-estimer.
- Simplicité totale : aucune comptabilité à tenir, pas de liasse fiscale 2031 ou 2033, pas de télétransmission EDI.
- Pas de frais de comptabilité ni de logiciel.
- Risque de contrôle fiscal plus faible, par nature.
- Rentabilité équivalente ou supérieure au régime réel quand les charges réelles et l'amortissement théorique sont inférieurs à l'abattement.
En pratique, le micro-BIC conserve sa pertinence pour un bien ancien détenu depuis longtemps, sans emprunt, avec peu de charges déductibles. Il peut aussi être intéressant pour un meublé de tourisme classé avec peu de recettes et peu de charges, où l'abattement de 50 % couvre largement les dépenses réelles.
Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
Si vous êtes au micro-BIC et que le régime réel vous paraît plus favorable, vous pouvez opter pour le réel sans attendre d'avoir dépassé le seuil. L'option se formule par une déclaration expresse adressée à votre service des impôts des entreprises : courrier sur papier libre, daté et signé, ou messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Elle doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration de l'année qui précède celle où elle s'applique. En début d'activité, elle reste possible jusqu'au dépôt de la déclaration de la première année (BOI-BIC-DECLA-10-30).
L'option s'applique pour un an et est reconduite tacitement d'année en année. Pour revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel, il faut renoncer à l'option dans le même délai : au plus tard lors du dépôt de la déclaration de l'année qui précède celle où vous souhaitez revenir au micro-BIC.
Les erreurs qui coûtent cher
Six confusions reviennent souvent et peuvent coûter plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d'euros par an.
- Choisir uniquement selon le montant des loyers. Un propriétaire au micro-BIC avec 25 000 € de loyers n'est pas forcément mieux loti qu'un autre à 10 000 €. La structure des charges change tout.
- Confondre 50 % d'abattement et 50 % d'impôt économisé. L'abattement réduit la base imposable, pas l'impôt. L'économie dépend ensuite de votre tranche.
- Oublier les amortissements. C'est le levier principal du régime réel. Les simulations qui comparent uniquement les charges au micro-BIC sont trompeuses.
- Oublier la fiscalité à la revente. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, certains amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les cessions concernées. Voir réforme 2025 revente LMNP.
- Confondre LMNP/LMP et micro-BIC/réel. LMNP et LMP qualifient votre activité (professionnelle ou non). Micro-BIC et réel sont des régimes fiscaux applicables aux deux statuts. Voir différences LMNP et LMP.
- Appliquer le taux d'un meublé classé à un non classé. Depuis la loi Le Meur, l'écart est important : 50 % d'abattement pour un classé contre 30 % seulement pour un non classé.
Que faire maintenant ?
Avant votre prochaine déclaration, trois actions concrètes à mener.
- Chiffrer vos deux régimes. Calculez votre résultat pour l'année passée en appliquant les deux logiques. Le résultat imposable au réel inclut vos charges réelles et une estimation d'amortissement proche de 2,5 à 3,5 % du prix d'acquisition hors terrain.
- Vérifier le classement de votre meublé. Si vous louez en tourisme et que votre bien n'est pas classé, l'abattement passe à 30 %. Un classement par un organisme accrédité peut faire gagner plusieurs centaines d'euros par an.
- Choisir en connaissance de cause. Si le régime réel est plus intéressant et que vous n'y êtes pas encore, préparez votre option pour l'année suivante et commencez à documenter vos amortissements par composants.
Questions fréquentes
Peut-on choisir le régime réel avec peu de loyers ?
Oui. Le régime réel est accessible sur simple option, même en dessous du seuil du micro-BIC. L'option se formule par courrier ou mention en annexe de la déclaration de revenus. Elle vaut un an, reconduite tacitement.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?
Oui. Il faut dénoncer l'option avant le 1er février de l'année qui suit la dernière déclaration au réel, par courrier auprès du service des impôts des entreprises. Attention : certains amortissements non déduits pendant la période au réel peuvent être perdus.
Le régime réel est-il toujours plus avantageux ?
Non. Il devient favorable dès que vos charges réelles plus votre amortissement théorique dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Pour un bien ancien détenu sans emprunt, le micro-BIC peut rester plus simple et aussi efficace.
Faut-il un comptable pour déclarer en LMNP au régime réel ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Une solution en ligne peut générer la liasse 2031 et 2033 et la télétransmettre. Pour une situation complexe (multi-biens, démembrement, indivision), un comptable reste pertinent. Voir comptable LMNP.
Quel est l'abattement du micro-BIC en 2026 ?
L'abattement est de 50 % pour la location meublée longue durée et le meublé de tourisme classé, 30 % pour le meublé de tourisme non classé (règle inchangée pour les revenus 2025 et 2026). Les seuils de recettes diffèrent selon l'année de perception : 77 700 € pour les revenus 2025 (déclaration 2026) et 83 600 € pour les revenus 2026 (déclaration 2027) en meublé classique et classé, 15 000 € en meublé non classé pour les deux années. Minimum d'abattement : 305 € par an.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond micro-BIC ?
Les seuils s'apprécient sur les deux années de référence. Un dépassement une seule année n'entraîne pas de bascule immédiate. Si vous dépassez le seuil deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire l'année suivante.
Peut-on amortir tout le prix de l'appartement ?
Non. La valeur du terrain, estimée en général entre 10 et 20 % du prix total (parfois plus en centre-ville), n'est jamais amortissable. L'amortissement se calcule sur la part du bâti, décomposée en composants (gros œuvre, toiture, menuiseries, équipements) avec des durées propres à chaque poste.
