Vous exercez une activité de location meublée non professionnelle ? Vous êtes redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) à partir de la deuxième année d'activité, sauf cas d'exonération.
La CFE est un impôt local qui concerne tous les loueurs meublés, professionnels ou non, dès lors que leur activité est déclarée. La première année est exonérée, et si vos recettes annuelles restent sous les 5 000 €, vous restez exonéré ensuite.
Le montant à payer varie selon votre commune et votre chiffre d'affaires. En pratique, la majorité des propriétaires LMNP paient entre 200 € et 700 € par an, avec une moyenne autour de 400 €.
Nous allons voir dans quels cas vous êtes concerné, comment calculer votre CFE en LMNP, quelles exonérations vous pouvez demander, et comment déclarer et payer sans erreur.
Qu'est-ce que la CFE et pourquoi vous êtes concerné en LMNP ?
La Cotisation Foncière des Entreprises est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée. La location meublée, même en LMNP, entre dans ce champ.
La CFE remplace depuis 2010 la taxe professionnelle. Elle est perçue par les communes et les intercommunalités, ce qui explique que son taux, sa base minimum et ses exonérations varient d'une ville à l'autre.
Le Code général des impôts (article 1447) classe explicitement la location meublée parmi les activités soumises à la CFE. Cette règle vaut aussi bien pour les LMNP que pour les LMP.
Concrètement, dès que vous avez déclaré votre activité au guichet unique de l'INPI et obtenu un numéro SIRET, l'administration considère que vous exercez une activité soumise à la CFE. L'avis arrive automatiquement dans votre espace professionnel impots.gouv.fr à partir de la deuxième année.
Beaucoup de propriétaires découvrent l'existence de la CFE au moment de recevoir leur premier avis, ce qui provoque une petite panique. C'est une confusion classique. Le terme « non professionnel » du statut LMNP ne veut pas dire que vous êtes dispensé des impôts professionnels. Vous êtes non professionnel au sens de l'imposition sur le revenu et des cotisations sociales, mais votre activité reste professionnelle au sens de la CFE.
Suis-je vraiment redevable de la CFE en LMNP ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Tout loueur en meublé ayant déclaré son activité et obtenu un numéro SIRET est redevable de la CFE à partir de la deuxième année.
Trois conditions se cumulent pour que vous soyez concerné :
- vous exercez une activité de location meublée à titre habituel ;
- l'activité est déclarée auprès de l'administration (SIRET obtenu) ;
- vous n'entrez dans aucun cas d'exonération.
Une location nue (bien loué sans meubles) n'est pas soumise à la CFE. C'est uniquement la location meublée qui est concernée, car elle est considérée comme une activité commerciale relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les propriétaires qui louent en meublé sans avoir déclaré leur activité échappent temporairement à la CFE, mais ils s'exposent à des rappels rétroactifs si l'administration détecte l'activité. Si vous êtes dans cette situation, notre guide Je n'ai jamais déclaré mon LMNP : comment régulariser votre situation ? détaille la procédure.
Attention également : la CFE est due par le loueur, pas par le locataire. Si vous êtes propriétaire du bien loué, c'est vous qui recevez l'avis.
Combien vais-je payer de CFE en LMNP en 2026 ?
La CFE en LMNP varie de 250 € à 7 769 € en 2026, selon votre chiffre d'affaires annuel et la commune. Pour la majorité des propriétaires LMNP, elle se situe entre 200 € et 700 € par an.
Le calcul repose sur une base minimum d'imposition définie chaque année par la loi de finances, à laquelle s'applique le taux voté par la commune.
Voici le barème 2026 de la base minimum nationale (avant application du taux communal), fixé à l'article 1647 D du CGI :
| Chiffre d'affaires ou recettes hors taxes | Base minimum de CFE 2026 |
|---|---|
| Jusqu'à 10 000 € | 250 € à 597 € |
| De 10 001 € à 32 600 € | 250 € à 1 191 € |
| De 32 601 € à 100 000 € | 250 € à 2 502 € |
| De 100 001 € à 250 000 € | 250 € à 4 171 € |
| De 250 001 € à 500 000 € | 250 € à 5 957 € |
| Au-delà de 500 000 € | 250 € à 7 769 € |
Cette base est ensuite multipliée par le taux de CFE voté par la commune, qui varie de 15 % à plus de 30 % selon les territoires.
Les biens situés dans les grandes villes ou les zones touristiques (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Cannes) sont généralement dans la fourchette haute.
Comment est calculé le montant de ma CFE ?
La CFE se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale du bien loué (ou la base minimum si celle-ci est supérieure) par le taux voté par la commune.
Deux méthodes de calcul coexistent, et l'administration retient toujours celle qui donne le montant le plus élevé.
La base réelle utilise la valeur locative cadastrale du bien immobilier, c'est-à-dire le loyer théorique annuel évalué par l'administration fiscale. Cette valeur figure sur votre avis de taxe foncière. Le taux communal s'applique dessus.
La base minimum s'applique si la base réelle est trop faible. C'est la situation la plus fréquente en LMNP, car les valeurs locatives cadastrales sont souvent basses. Le barème progressif de l'article 1647 D CGI donne le montant minimum applicable selon votre chiffre d'affaires.
Prenons un exemple concret pour rendre ça plus lisible. Vous louez un appartement à Lyon avec un chiffre d'affaires annuel de 12 000 €. La commune de Lyon a voté un taux CFE de 27,5 % en 2026. Votre base minimum est de 900 € (dans la tranche 10 001 € à 32 600 €). Votre CFE théorique est donc de 900 × 27,5 % = 247,50 €. À cela s'ajoutent des taxes additionnelles à la marge (chambre de commerce, frais de gestion), pour un total autour de 260 €.
Le montant précis figure sur votre avis de CFE, accessible dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr à partir de mi-novembre chaque année. Pas la peine de faire le calcul à la main pour l'anticiper avec précision, c'est l'administration qui fixe le montant final.
Je suis en 1ère année d'activité : je paye combien ?
Rien. La première année d'activité en LMNP est totalement exonérée de CFE, sans démarche à effectuer.
L'article 1478 II du CGI prévoit une exonération automatique et de plein droit pour l'année de création de l'activité. Concrètement, vous ne recevez aucun avis de CFE avant la deuxième année civile suivant votre inscription au guichet unique.
Cette exonération s'applique quelle que soit la date de démarrage. Que vous ayez commencé à louer en janvier ou en décembre, vous ne payez rien pour l'année en cours.
Ces règles s'appliquent uniquement si vous avez bien effectué votre déclaration de début d'activité LMNP à l'INPI dans les 15 jours suivant votre premier loyer. Sans cette formalité, vous êtes considéré comme un loueur non déclaré et perdez ce bénéfice, avec un risque de rappel rétroactif en prime.
Puis-je être exonéré de CFE en LMNP ?
Oui, plusieurs cas d'exonération existent. Certains sont automatiques, d'autres nécessitent une demande.
Les principales exonérations applicables aux loueurs en meublé sont prévues par l'article 1459 du CGI :
| Cas d'exonération | Comment ça marche |
|---|---|
| Recettes annuelles inférieures à 5 000 € | Automatique et totale depuis 2019 |
| Location d'une partie de votre habitation principale | Si le locataire y fait sa résidence principale |
| Meublé de tourisme classé en zone de revitalisation rurale | Sur délibération de la commune |
| Chambre d'hôtes ou gîte rural | Sauf délibération contraire de la commune |
La location meublée saisonnière ou touristique classique (Airbnb, Booking, meublé de tourisme non classé) reste redevable de la CFE. Elle ne bénéficie d'aucune exonération spéciale.
L'exonération sous 5 000 € de recettes est la plus fréquente. Elle est vérifiée automatiquement par l'administration à partir de votre déclaration annuelle des revenus locatifs.
Les exonérations soumises à délibération communale nécessitent en revanche une demande explicite auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre département, via le formulaire n° 1447-M-SD à joindre à votre déclaration annuelle.
Mes recettes locatives sont inférieures à 5 000 € : suis-je exonéré ?
Oui, tout loueur en meublé qui perçoit moins de 5 000 € de recettes locatives annuelles est totalement exonéré de CFE.
Cette exonération a été instaurée par la loi de finances pour 2019. Elle vise à protéger les petits loueurs (location saisonnière occasionnelle, cohabitation) pour qui la CFE représenterait une charge disproportionnée.
Le seuil de 5 000 € s'apprécie sur les recettes brutes hors taxes, tous logements confondus si vous en louez plusieurs. Il ne s'agit pas du bénéfice, mais bien de l'ensemble des loyers encaissés dans l'année.
L'exonération est automatique : vous n'avez aucune demande à effectuer. L'administration vérifie chaque année vos recettes déclarées sur votre déclaration LMNP. Si elles sont inférieures à 5 000 €, aucun avis de CFE n'est émis.
Un point important sur les variations d'une année à l'autre : si vos recettes dépassent 5 000 € une année (par exemple à cause d'une bonne saison touristique), vous devenez redevable pour l'année suivante. Si l'année d'après elles retombent sous 5 000 €, vous êtes de nouveau exonéré.
Je loue une chambre chez moi ou un meublé de tourisme : quelles règles spécifiques ?
Ces situations bénéficient d'exonérations spécifiques qui dépendent de la nature exacte de la location et de la commune concernée.
Trois cas de figure principaux à connaître.
Location d'une chambre ou d'une partie de votre résidence principale. Si le locataire fait de ce logement sa résidence principale (par exemple, un étudiant en location longue durée), vous bénéficiez d'une exonération totale de CFE. Cette exonération s'applique aussi aux locations dites de « cohabitation » : personne âgée hébergeant un jeune, cotitulaires du bail.
Meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes en zone de revitalisation rurale (ZRR). Si votre bien est classé « meublé de tourisme » par arrêté préfectoral ou est déclaré comme chambre d'hôtes, et qu'il se situe dans une commune classée ZRR, vous pouvez bénéficier d'une exonération sur délibération de la commune. La liste des communes ZRR est publiée chaque année par arrêté et consultable sur observatoire-des-territoires.gouv.fr.
Chambre d'hôtes ou gîte rural sans conditions de ZRR. Une exonération de plein droit peut s'appliquer, sauf si la commune a délibéré contre. Vérifiez auprès de votre mairie ou du SIE.
Dans tous les cas, vérifiez au préalable auprès du Service des Impôts des Entreprises de votre département quelles règles s'appliquent à votre situation exacte. Chaque commune peut avoir voté des exonérations partielles ou totales spécifiques.
J'ai plusieurs logements LMNP : je paye une CFE par bien ou une seule ?
Vous payez une CFE distincte pour chaque commune où vous exercez votre activité, pas une par logement.
La CFE est due au niveau de l'établissement, c'est-à-dire du lieu où vous exercez votre activité. En location meublée, l'établissement correspond à l'adresse du bien loué.
| Votre situation | Nombre de CFE |
|---|---|
| Plusieurs logements dans la même commune | Une seule CFE, la base d'imposition prend en compte l'ensemble des biens |
| Plusieurs logements dans des communes différentes | Une CFE distincte dans chaque commune, chacune avec sa propre base minimum |
Concrètement, si vous louez trois appartements meublés répartis entre Paris, Lyon et Marseille, vous recevrez trois avis de CFE annuels distincts. Chacun sera calculé avec le taux communal local et la base minimum applicable à votre chiffre d'affaires global.
Pour les propriétaires multi-biens, notre Pack Comptable LMNP intègre le suivi et la déclaration de toutes vos CFE dans un accompagnement unique.
Comment déclarer ma CFE la 1ère année (formulaire 1447-C-SD) ?
Vous devez déposer une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre de l'année de création de votre activité LMNP.
Cette déclaration a pour but de déclarer l'existence de votre activité à l'administration fiscale locale (le Service des Impôts des Entreprises, ou SIE) et permet de calculer votre base d'imposition pour les années suivantes.
Le formulaire 1447-C-SD est téléchargeable sur impots.gouv.fr. Vous y renseignez notamment :
- votre identité et vos coordonnées ;
- votre numéro SIRET ;
- l'adresse du bien loué ;
- la date de début d'activité ;
- la nature exacte de l'activité (location meublée classique, meublé de tourisme, chambre d'hôtes).
Le formulaire complété se dépose auprès du SIE dont dépend le bien, par voie postale ou par dépôt physique. Certains SIE acceptent également un dépôt via votre espace professionnel impots.gouv.fr.
Quand et comment payer ma CFE ?
La CFE se paye avant le 15 décembre chaque année, uniquement par voie dématérialisée depuis votre espace professionnel impots.gouv.fr.
Voici l'échéancier annuel à retenir :
| Date | Ce qui se passe |
|---|---|
| Mi-novembre | L'avis de CFE est mis à disposition dans votre espace professionnel |
| 15 décembre | Date limite de paiement du solde annuel |
| 15 juin | Date limite pour un acompte de 50 %, uniquement si votre CFE de l'année précédente dépasse 3 000 € |
Les moyens de paiement disponibles :
- Prélèvement à l'échéance : l'option la plus simple, prélèvement automatique 10 jours après la date limite. À activer depuis votre espace professionnel.
- Prélèvement mensuel : étalement du paiement sur 10 mensualités de janvier à octobre.
- Télérèglement ponctuel : paiement en ligne unique sur impots.gouv.fr, à effectuer avant le 15 décembre.
Pour accéder à votre avis et payer, connectez-vous à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Rubrique « Consulter » > « Avis CFE ». Si c'est votre première année de CFE et que vous n'avez pas encore d'espace professionnel, créez-le en amont avec votre numéro SIRET.
Comment contester ou demander un dégrèvement de CFE ?
Vous pouvez contester votre CFE en déposant une réclamation contentieuse auprès du SIE, ou demander un dégrèvement en cas de circonstances particulières.
Deux voies de recours principales existent.
La réclamation contentieuse s'utilise si vous estimez que le montant est erroné (base d'imposition surestimée, exonération non appliquée, erreur de commune). Elle doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant l'émission de l'avis. Vous pouvez la faire directement depuis votre espace professionnel, rubrique « Écrire » > « Faire une réclamation ».
La demande de dégrèvement s'utilise si vous êtes dans une situation économique difficile (arrêt d'activité, perte de revenus, plafonnement en fonction de la valeur ajoutée). L'article 1647 B sexies du CGI prévoit un plafonnement de la CFE à 3 % de la valeur ajoutée produite par l'activité. Si votre CFE dépasse ce seuil, vous pouvez demander un dégrèvement.
La demande de dégrèvement se fait via le formulaire n° 1327-CET-SD, à télécharger sur impots.gouv.fr et à déposer avant le 31 décembre de l'année suivant l'imposition.
Pour une réclamation ou un dégrèvement, l'administration dispose d'un délai de 6 mois pour répondre. Sans réponse, la demande est réputée rejetée, mais vous pouvez alors saisir le tribunal administratif.
La CFE est-elle déductible de mes revenus LMNP au réel ?
Oui, la CFE est intégralement déductible de vos revenus locatifs si vous êtes au régime réel. Elle constitue une charge d'exploitation classique.
Cette déduction est un avantage majeur du régime réel par rapport au micro-BIC. Elle réduit directement votre résultat imposable et donc l'impôt sur le revenu que vous devez sur votre activité.
Prenons un exemple concret. Vous encaissez 15 000 € de loyers, vous déduisez :
- 3 000 € d'intérêts d'emprunt ;
- 500 € de taxe foncière ;
- 5 000 € d'amortissement du bien et du mobilier ;
- 400 € de CFE.
Votre résultat imposable est de 15 000 − 3 000 − 500 − 5 000 − 400 = 6 100 €. Vous êtes taxé sur ce montant à votre tranche marginale d'imposition et aux prélèvements sociaux.
Au régime micro-BIC en revanche, l'abattement forfaitaire de 50 % couvre théoriquement l'ensemble de vos charges. Vous ne pouvez rien déduire en plus, y compris la CFE. C'est un des arguments qui rend le régime réel plus intéressant dès que vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers.
Pour comprendre en détail quel régime choisir, consultez notre article Comment déclarer vos revenus LMNP : guide complet.
Que se passe-t-il si je ne paie pas ma CFE à temps ?
Une majoration de 5 % s'applique automatiquement en cas de retard de paiement, avec des intérêts complémentaires si le retard se prolonge.
Les sanctions prévues par le Code général des impôts pour un paiement tardif :
- Majoration de 5 % du montant dû, appliquée automatiquement dès le lendemain de la date limite (16 décembre).
- Intérêts de retard de 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an), calculés sur le montant impayé.
- Après plusieurs relances non honorées, l'administration peut engager des procédures de recouvrement forcé : avis à tiers détenteur sur votre compte bancaire, saisie sur salaire ou sur les loyers versés par vos locataires.
Pour éviter tout risque d'oubli, l'option la plus sûre reste le prélèvement à l'échéance : l'administration prélève automatiquement le montant 10 jours après la date limite. Cette option s'active depuis votre espace professionnel en quelques clics.
Si vous avez déjà reçu un rappel ou une mise en demeure, contactez rapidement le SIE pour convenir d'un échelonnement. Ignorer la CFE aggrave systématiquement la situation.
Notre solution pour gérer votre CFE et toute votre fiscalité LMNP
Notre application dédiée à la déclaration LMNP intègre nativement le suivi de votre CFE, le calcul de sa déductibilité au régime réel et vous alerte avant chaque échéance.
Concrètement, avec le Pack Tout Compris LMNP à 159 €, notre plateforme :
- enregistre automatiquement votre CFE comme charge déductible dans votre comptabilité au régime réel ;
- calcule l'économie d'impôt réalisée grâce à cette déduction ;
- génère votre liasse fiscale 2031/2033 avec la CFE correctement imputée ;
- télétransmet directement votre déclaration à la DGFiP, en tant que partenaire EDI agréé.
Pour les propriétaires qui possèdent plusieurs biens répartis dans plusieurs communes (donc plusieurs CFE à gérer), le Pack Comptable LMNP à 449 € ajoute un suivi dédié par un cabinet comptable pour optimiser l'ensemble de votre fiscalité LMNP, y compris les stratégies de dégrèvement si vous êtes plafonnable.
Vous vous demandez si la CFE fait partie des charges déductibles à connaître ? Consultez notre guide Les charges déductibles en LMNP : la liste complète pour maîtriser toutes les charges qui peuvent réduire votre imposition.
