Les règles décrites s'appliquent aux revenus 2025 (déclarés en 2026) et 2026 (déclarés en 2027), après la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Vérifiez toujours les règles propres à votre commune et à votre copropriété avant publication.
Vous possédez une maison ou un appartement où vous passez vos vacances, mais qui reste vide une bonne partie de l'année. La louer sur Airbnb peut financer son entretien, voire la rendre rentable. Avant de publier votre annonce, plusieurs vérifications s'imposent : autorisations locales, impôts sur les loyers, taxe d'habitation, CFE, obligations déclaratives. Ce guide reprend tout ce qu'il faut savoir, avec une simulation chiffrée.
Peut-on légalement louer sa résidence secondaire sur Airbnb ?
Oui, dans la plupart des cas, mais sous réserve de respecter plusieurs règles. Louer sa résidence secondaire est autorisé partout en France, mais soumis à des autorisations locales qui varient fortement selon la commune.
Deux grandes catégories de communes à distinguer.
| Type de commune | Démarches exigées |
|---|---|
| Communes classiques (petites villes et villages) | Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement, SIRET |
| Communes à autorisation de changement d'usage (grandes villes, zones tendues et toute commune qui l'a instaurée depuis la loi Le Meur) | Autorisation préalable de changement d'usage + déclaration + numéro d'enregistrement + SIRET |
Quelles autorisations demander avant de publier son annonce ?
Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement
Obligatoire sur l'ensemble du territoire depuis le 20 mai 2026 (loi Le Meur). Vous obtenez un numéro d'enregistrement unique à afficher sur toutes vos annonces Airbnb, Booking et Abritel. Pour la procédure complète, voir notre guide déclaration Airbnb en mairie en 2026.
Autorisation de changement d'usage
Exigée dans les grandes villes et certaines communes tendues. L'autorisation est délivrée par la mairie, souvent soumise à quotas ou compensations. Vérifiez auprès du service urbanisme de votre commune.
Règlement de copropriété
Certaines clauses d'habitation bourgeoise ou de destination exclusivement résidentielle interdisent la location saisonnière. Lisez le règlement avant toute activité. Les copropriétés peuvent, depuis la loi Le Meur, interdire plus facilement la location touristique par vote.
DPE
Les meublés de tourisme ont leur propre calendrier, distinct de celui des baux d'habitation. Depuis 2025, un logement nouvellement mis en location touristique dans une commune soumise à autorisation de changement d'usage doit afficher au minimum la classe E. Au 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre la classe D, à l'exception de la résidence principale du loueur. Vérifiez votre diagnostic avant de publier.
SIRET et inscription fiscale
Toute activité de location meublée doit être déclarée via le Guichet des formalités des entreprises (INPI). Le SIRET permet à l'administration fiscale de rattacher vos recettes à votre activité. Voir immatriculation LMNP.
La règle des 120 jours concerne-t-elle une résidence secondaire ?
Non, pas directement. Le plafond de 120 jours (abaissable à 90 jours par la commune depuis la loi Le Meur) s'applique à la résidence principale, c'est-à-dire au logement que vous occupez à titre principal au moins 8 mois par an. Pour une résidence secondaire, pas de plafond légal national, mais les communes peuvent imposer leurs propres restrictions :
- Quotas de meublés touristiques par quartier.
- Limitation du nombre de nuitées autorisées par an.
- Interdiction de nouvelles autorisations dans certaines zones.
En pratique, dans les villes très touchées par la pression touristique (Paris, Nice, Marseille, villes littorales), les règles sont strictes et les autorisations difficiles à obtenir pour une résidence secondaire.
Comment déclarer son activité et obtenir un SIRET ?
Trois démarches distinctes à ne pas confondre.
- Mairie : déclaration et numéro d'enregistrement, obligatoire.
- INPI (Guichet des formalités des entreprises) : inscription de l'activité et obtention du SIRET, obligatoire dès la première nuitée louée.
- Service des impôts des entreprises : déclaration de début d'activité, choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel).
Le détail de ces trois démarches figure dans notre guide immatriculation LMNP et dans le guide déclaration Airbnb mairie.
Quels impôts payer sur ses loyers Airbnb ?
Les loyers d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes possibles : micro-BIC ou régime réel.
Micro-BIC
L'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Vous ne déclarez pas de charges, pas d'amortissement.
| Nature de la location | Seuil revenus 2025 | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Pour les revenus 2026 (déclarés en 2027), le seuil pour les meublés classés passe à 83 600 €. Pour les non classés, le seuil reste à 15 000 €.
Régime réel
Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de ménage, honoraires de comptabilité) et vous amortissez le bien hors terrain. Plus technique, mais souvent plus favorable dès que les charges annuelles dépassent 30 à 50 % des recettes.
Pour choisir, voir notre guide complet micro-BIC ou régime réel LMNP.
Meublé de tourisme classé ou non classé : quelle différence ?
La différence est fiscale, pas qualitative. Un meublé « classé » a obtenu un classement officiel par étoiles (de 1 à 5) auprès d'un organisme accrédité par Atout France. Ce classement coûte environ 150 à 300 €, est valable 5 ans, et donne droit à un abattement micro-BIC de 50 %, contre 30 % pour un non classé.
Taxe d'habitation et CFE : faut-il payer les deux ?
C'est l'une des questions les plus fréquentes et les plus mal comprises. La réponse dépend de la nature exacte de l'occupation du logement.
Taxe d'habitation
Depuis 2023, la taxe d'habitation est supprimée sur les résidences principales. Elle reste due sur les résidences secondaires, et peut même être majorée (jusqu'à +60 %) dans les communes en zone tendue, à la discrétion du conseil municipal.
Si vous louez votre résidence secondaire en meublé de tourisme tout en continuant d'en garder la jouissance personnelle (vacances, week-ends), la taxe d'habitation reste due. L'activité de location saisonnière ne vous en exonère pas automatiquement.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
La CFE vise en principe toute activité de location meublée, courte durée comprise, avec une exception importante pour l'habitation personnelle (voir ci-dessous). Le montant varie selon la commune et la valeur locative du bien.
Pour les règles détaillées sur la CFE en LMNP, voir CFE LMNP.
Taxe de séjour : qui la collecte ?
La taxe de séjour est due par les occupants temporaires d'un meublé de tourisme. Son montant varie de 0,20 € à 5 € par nuitée et par personne, selon la commune et le classement du meublé.
Qui la collecte ?
- Via une plateforme (Airbnb, Booking, Abritel) : la plateforme collecte automatiquement et reverse directement à la commune. Vous n'avez rien à faire.
- En location directe (annonce privée, bouche-à-oreille) : c'est à vous de collecter la taxe auprès des locataires et de la reverser à la mairie, généralement une à deux fois par an.
Cotisations sociales : le seuil des 23 000 € de recettes
Pour la location de courte durée, le régime social ne dépend ni de votre statut fiscal (LMNP ou LMP), ni de votre régime d'imposition (micro-BIC ou réel). Un seul critère compte : le montant de vos recettes annuelles brutes.
Recettes jusqu'à 23 000 € par an
Vos loyers relèvent de la gestion de votre patrimoine privé. Aucune cotisation sociale n'est due. Vous payez les prélèvements sociaux de 18,6 % sur votre résultat fiscal, en plus de l'impôt sur le revenu, via votre déclaration de revenus. Ce taux s'applique depuis les revenus 2025, après la hausse de la CSG à 10,6 % sur les revenus du patrimoine. La plus-value réalisée à la revente du logement reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Recettes au-delà de 23 000 € par an
L'activité devient professionnelle au sens social et l'affiliation est obligatoire, même si vous restez LMNP aux impôts. Les prélèvements sociaux de 18,6 % sont alors remplacés par des cotisations sociales sur ces revenus. Jusqu'à 77 700 € de recettes, vous choisissez entre trois statuts :
- Régime général (service Urssaf économie collaborative) : cotisations calculées sur les recettes après un abattement de 60 %, porté à 87 % pour un meublé de tourisme classé.
- Micro-entrepreneur : cotisations forfaitaires sur le chiffre d'affaires. Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2026, cette option est réservée aux meublés de tourisme classés.
- Travailleur indépendant : cotisations calculées sur le bénéfice, ce qui suppose le régime réel.
Au-delà de 77 700 € de recettes, seul le statut de travailleur indépendant reste possible.
Le statut fiscal LMP, lui, obéit à deux conditions cumulatives : recettes qui dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, BNC, BA). Voir différences LMNP et LMP.
TVA et prestations para-hôtelières
En règle générale, la location meublée de résidence secondaire est exonérée de TVA. Vous ne la facturez pas aux locataires, vous ne la récupérez pas sur vos achats.
Deux exceptions à connaître.
- Si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil personnalisé), vous basculez en location para-hôtelière, soumise à la TVA à 10 %.
- En para-hôtellerie, la franchise en base de TVA pour prestations de services s'applique sous un seuil régulièrement révisé par la loi de finances. Au-delà, vous devenez redevable de la TVA. Vérifiez le seuil applicable à l'année concernée auprès du service des impôts ou sur impots.gouv.fr.
Pour la plupart des propriétaires d'une résidence secondaire, l'exonération reste la règle.
Combien peut rapporter la location de sa résidence secondaire ?
Prenons un cas pédagogique concret.
- Appartement à la mer, 2 chambres, acheté 300 000 €.
- 70 nuits louées par an (haute saison principalement).
- Prix moyen par nuit : 110 €.
- Meublé de tourisme classé 3 étoiles, régime micro-BIC.
Chiffre d'affaires brut
70 nuits × 110 € = 7 700 €
Frais et charges
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Frais de service Airbnb (15,5 % à la charge de l'hôte depuis le 13 octobre 2026) | 1 194 € |
| Ménage et consommables (70 séjours × 50 €) | 3 500 € |
| Taxe de séjour (collectée par Airbnb, non à charge) | 0 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 400 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 250 € |
| Internet et abonnements | 400 € |
| Taxe foncière (part annuelle) | 900 € |
| Taxe d'habitation résidence secondaire (due même sans location) | 1 100 € |
| Total charges | 7 744 € |
Résultat économique
| Étape | Montant |
|---|---|
| Chiffre d'affaires | 7 700 € |
| Moins charges réelles | − 7 744 € |
| Résultat avant impôt | − 44 € |
| Base imposable au micro-BIC (abattement 50 %) | 3 850 € |
| Impôt estimé (TMI 30 % + prélèvements sociaux 18,6 %) | 1 871 € |
| Résultat net après impôt | − 1 915 € |
Et avec le régime réel ?
Au régime réel, vous déduisez vos charges et amortissez le bien (hors terrain), mais avec une règle propre aux logements dont vous gardez l'usage : les charges et les amortissements ne sont déductibles qu'au prorata de la durée de location (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 59). La taxe d'habitation, elle, n'est jamais déductible.
Sur notre exemple, 70 nuits sur 365 représentent 19 % de l'année.
| Poste | Déductible |
|---|---|
| Frais Airbnb et ménage (liés aux seuls séjours) | 4 694 € |
| Copropriété, assurance, internet, taxe foncière (1 950 € × 19 %) | 374 € |
| Amortissement (240 000 € × 2,75 % × 19 %) | 1 266 € |
| Taxe d'habitation | 0 € |
| Résultat imposable | 1 366 € au lieu de 3 850 € au micro-BIC |
Impôt et prélèvements sociaux à 48,6 % : environ 664 € au lieu de 1 871 €. Les honoraires de tenue de comptabilité viennent en plus en déduction. Le réel reste gagnant, mais il ne ramène pas le résultat à zéro dès lors que vous occupez le logement une partie de l'année.
Pour comparer précisément, voir micro-BIC ou régime réel LMNP.
Les erreurs qui coûtent cher
- Oublier les règles locales. Chaque grande ville a ses propres règles de changement d'usage. Ne pas vérifier peut coûter jusqu'à 100 000 € par logement.
- Confondre les plafonds micro-BIC classé et non classé. 15 000 € et 30 % d'abattement pour un non classé, 77 700 € (ou 83 600 € selon l'année) et 50 % pour un classé. L'écart est très significatif.
- Oublier la taxe d'habitation. Elle reste due sur la résidence secondaire que vous louez tout en gardant la jouissance personnelle, et peut être majorée en zone tendue.
- Se tromper sur la CFE. Un logement réservé exclusivement à la location y est soumis. Une résidence secondaire dont vous gardez la jouissance en est exonérée de plein droit, sauf délibération contraire de la commune. Vérifiez avant de provisionner.
- Croire que la déclaration Airbnb remplace les obligations fiscales. La déclaration à la plateforme et le numéro d'enregistrement de la mairie ne dispensent pas d'une déclaration BIC auprès des impôts.
- Ignorer les règles de copropriété. Un règlement peut interdire la location saisonnière. La découverte intervient parfois après plusieurs mois d'activité, avec procédure et dommages-intérêts à la clé.
Checklist avant votre première location
| À faire | Pourquoi |
|---|---|
| Vérifier le règlement de copropriété | S'assurer qu'il n'interdit pas la location saisonnière |
| Vérifier les règles de votre commune | Autorisation de changement d'usage ou non, quotas éventuels |
| Faire classer le meublé si possible | Passer de 30 % à 50 % d'abattement au micro-BIC |
| Déclarer en mairie et obtenir le numéro | Obligatoire pour afficher sur Airbnb et autres plateformes |
| S'inscrire à l'INPI pour le SIRET | Obligatoire pour toute activité de location meublée |
| Déclarer le début d'activité aux impôts | Choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) |
| Souscrire une assurance propriétaire non occupant | Protection obligatoire ou fortement recommandée |
| Faire ou vérifier le DPE | Vérifier que le logement reste louable |
| Préparer le budget taxe d'habitation (et CFE si le logement est réservé à la location) | Anticiper les charges fiscales annuelles |
Ce qu'Airbnb ne fait pas à votre place
La plateforme automatise certaines choses, mais pas tout. Chez Déclarer ma location meublée, nous rencontrons régulièrement des propriétaires qui pensaient que leur annonce Airbnb valait déclaration fiscale. Ce n'est pas le cas. Il reste à votre charge :
- Déclarer votre activité en mairie et à l'INPI.
- Déclarer vos revenus BIC auprès de l'administration fiscale (formulaire 2042 C PRO et éventuellement liasse 2031 au régime réel).
- Payer la taxe d'habitation, la taxe foncière et, le cas échéant, la CFE.
- Souscrire une assurance adaptée.
- Respecter les règles de copropriété et de voisinage.
- Déclarer les éventuels sinistres aux assurances.
Airbnb collecte la taxe de séjour, transmet les revenus à l'administration fiscale sous certaines conditions, et contrôle la présence du numéro d'enregistrement. Ces services ne remplacent aucune des obligations fiscales ou administratives du propriétaire.
Questions fréquentes
Puis-je louer ma résidence secondaire sur Airbnb toute l'année ?
Oui, hors communes qui imposent des quotas ou restrictions locales. Contrairement à la résidence principale (plafonnée à 120 jours par défaut, 90 par décision de la commune), la résidence secondaire n'est pas soumise à un plafond légal national. Les grandes villes peuvent toutefois imposer leurs propres règles de changement d'usage, parfois très restrictives.
Dois-je payer la taxe d'habitation si je loue sur Airbnb ?
Oui, dans la plupart des cas. Si vous conservez la jouissance personnelle du logement (week-ends, vacances), vous restez redevable de la taxe d'habitation. Elle peut même être majorée en zone tendue. Seul un logement réservé exclusivement à la location toute l'année peut être exonéré, mais devient alors redevable de la CFE.
Airbnb déclare-t-il mes revenus aux impôts ?
Oui, sans seuil pour la location. Depuis 2020, les plateformes transmettent chaque année à l'administration fiscale le montant des revenus de location de chaque hôte, dispositif renforcé par la directive européenne DAC7 depuis les revenus 2023. Vous recevez vous-même ce document. Il ne vous dispense pas de déclarer vos revenus BIC dans votre déclaration personnelle (2042 C PRO et éventuellement liasse 2031).
Faut-il un SIRET pour louer sur Airbnb ?
Oui, dès la première nuitée louée. Le SIRET s'obtient gratuitement via le Guichet des formalités des entreprises (INPI) en déclarant une activité de location meublée. Sans SIRET, l'administration fiscale ne peut pas rattacher vos recettes à votre activité, et vous ne pouvez pas opter pour le régime réel.
Peut-on louer une résidence secondaire au micro-BIC ?
Oui, tant que vos recettes restent sous les seuils applicables. Pour un meublé de tourisme classé : 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € à partir de 2026. Pour un non classé : 15 000 €. Au-delà, le régime réel devient obligatoire après deux années consécutives de dépassement.
Dois-je payer la CFE ?
Pas si vous gardez la jouissance personnelle du logement. La location meublée de tout ou partie de l'habitation personnelle, résidence secondaire comprise, est exonérée de CFE de plein droit, sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité (article 1459 du CGI). Vous restez alors redevable de la taxe d'habitation sur la résidence secondaire. Un logement réservé exclusivement à la location toute l'année est soumis à la CFE, dont le montant varie selon la commune et la valeur locative. Voir CFE LMNP.
Comment déclarer les revenus Airbnb d'une résidence secondaire ?
Dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Au micro-BIC, dans la rubrique « locations meublées non professionnelles » du formulaire 2042 C PRO, avec une case distincte pour les meublés de tourisme classés (abattement 50 %) et non classés (abattement 30 %). Au régime réel, télétransmission de la liasse fiscale 2031 et report dans la déclaration personnelle. Voir comment déclarer ses revenus LMNP.
Faut-il faire classer son meublé touristique ?
Oui, dès que les loyers dépassent 5 000 à 8 000 € par an. Le classement officiel (étoiles) donne droit à un abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 % pour un non classé. Le coût du classement (150 à 300 €, valable 5 ans) se rentabilise généralement dès la première année grâce à l'économie d'impôt dégagée.
