LMNP 2027 : ce que change (vraiment) le PLF 2027 sur l'amortissement

Cet article s'appuie sur le texte déposé du Projet de Loi de Finances pour 2027. Le vote n'est pas intervenu au moment de la rédaction.

À retenir en 10 secondes. Le PLF 2027 plafonne l'amortissement LMNP à 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme, dès 2027. Un régime transitoire court jusqu'en 2036 pour le stock antérieur. Le texte, déposé le 1er octobre 2026, n'est pas voté à ce jour.

Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) change l'équation fiscale du régime réel LMNP. L'article 7 du texte plafonne l'amortissement du bien immobilier. Cette déduction constitue aujourd'hui le levier le plus puissant du régime réel LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Selon le dossier de presse diffusé par Bercy (economie.gouv.fr), 1,4 million de foyers français déclarent des revenus de location meublée. L'impact budgétaire visé atteint 200 millions d'euros par an.

Que change réellement ce texte ? Qui est concerné ? Faut-il agir avant le vote ? Nous reprenons dans l'ordre les chiffres exacts, les deux plafonds applicables, le régime transitoire pour les logements déjà achetés et les actions à mener dès maintenant.

Que change le PLF 2027 pour l'amortissement LMNP ?

Le PLF 2027 plafonne le montant déductible de l'amortissement LMNP au régime réel. Aujourd'hui, un loueur peut amortir la totalité de son bien par composants, sans limite annuelle de pourcentage ni de montant absolu. Résultat : la déduction annule souvent le bénéfice imposable. Le texte propose de limiter cette déduction à un taux maximum et un plafond en euros.

Deux plafonds distincts s'appliqueraient selon le type de location :

• Location meublée longue durée : 2,5 % maximum du prix d'acquisition et 7 000 € par an et par foyer fiscal
• Meublé de tourisme (classé ou non) : 1,5 % maximum du prix d'acquisition et 5 000 € par an et par foyer fiscal

Le plafond en euros s'applique au foyer fiscal entier, pas au bien. En clair, un propriétaire avec plusieurs biens meublés ne peut pas cumuler les plafonds pour chaque logement.

Article 7 du PLF 2027 : les chiffres exacts annoncés

L'article 7 du texte déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 fixe les paramètres suivants pour les exercices clos à partir de 2027.

Pour les meublés de tourisme, les paramètres sont durcis : 1,5 % maximum et 5 000 € par foyer fiscal.

Sources : LegiFiscal (texte dossier législatif), economie.gouv.fr (dossier de presse PLF 2027).

LMNP longue durée vs meublé de tourisme : deux plafonds distincts

Le PLF 2027 distingue deux catégories de location meublée avec des plafonds d'amortissement différents. La distinction porte sur la durée moyenne des locations et le classement officiel.

Pour comprendre comment amortir aujourd'hui et vous préparer au changement, voir notre guide amortissement LMNP (calcul par composants).

Et les logements déjà achetés avant 2027 ? (régime transitoire)

Le texte prévoit un régime transitoire pour les propriétaires qui amortissent déjà leur bien au 31 décembre 2026. Le stock d'amortissement non encore déduit reste utilisable, mais sous conditions.

• De 2027 à 2036 : le stock antérieur reste déductible, dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant après application des amortissements de l'année en cours
• Après 2036 : les amortissements non utilisés ne pourraient plus être imputés selon la rédaction actuelle du texte
• Amortissements excédentaires 2027 : non déductibles de manière permanente, pas de report possible

Autrement dit, un propriétaire qui aurait 50 000 € d'amortissements non déduits au 31 décembre 2026 disposerait de 10 ans pour les absorber selon le texte proposé. Au-delà de 2036, le reliquat ne pourrait plus être imputé si cette rédaction est retenue. Pour comprendre comment fonctionne aujourd'hui le report des amortissements LMNP non déduits, voir déficit LMNP et report des amortissements.

À quelle date le PLF 2027 entre-t-il en vigueur ?

Si le texte est voté sans amendement sur ce point, les nouveaux plafonds s'appliquent aux exercices clos à partir du 1er janvier 2027. La première déclaration concernée serait celle déposée au printemps 2028 (déclaration des revenus 2027).

Pour les loueurs en meublé qui clôturent leur exercice le 31 décembre, cela signifie une application sur l'ensemble de l'année 2027. Les investissements réalisés en 2026 bénéficient encore du régime actuel. Même un achat en toute fin d'année sécurise la déclaration 2026 déposée au printemps 2027. Voir le calendrier complet dans échéances fiscales de l'activité LMNP.

Où en est le vote du PLF 2027 au 14 octobre 2026 ?

Où en est-on concrètement ? Au 14 octobre 2026, le texte reste en discussion à l'Assemblée nationale. La commission des finances a voté le 8 octobre deux amendements significatifs. L'amendement I-CF1588 renforce la protection des longues durées contre la mesure. L'amendement I-CF776 vise à supprimer l'amortissement pour les meublés de tourisme nouveaux. La commission a ensuite rejeté la partie recettes le 9 octobre (31 voix contre, 3 pour, 2 abstentions).

L'examen en séance publique a commencé le 13 octobre 2026. Le vote définitif du PLF 2027 n'est pas intervenu au moment de la rédaction. Les paramètres (taux, plafonds, dates) peuvent évoluer avant la publication au Journal officiel.

Impact chiffré : exemple d'un studio à 150 000 € en régime réel

Prenons un cas type : un studio de 150 000 € acheté en 2024, loué en meublé longue durée, régime réel LMNP. Loyers annuels 10 800 €, charges déductibles 4 500 €.

Avant 2027 : amortissement par composants annuel estimé 4 500 € (bâti amorti sur 30 ans, mobilier et équipements sur 5 à 10 ans). Résultat imposable après charges : 10 800 − 4 500 − 4 500 = 1 800 €. Impôt estimé à TMI 30 % plus prélèvements sociaux 18,6 % : 875 €.

À partir de 2027 : amortissement plafonné à 2,5 % du prix d'acquisition, soit 3 750 € (150 000 × 2,5 %). Plafond annuel foyer 7 000 € non atteint. Résultat imposable : 10 800 − 4 500 − 3 750 = 2 550 €. Impôt estimé : 1 203 €.

Pour un propriétaire avec un seul bien d'une valeur inférieure à 280 000 €, le plafond annuel de 7 000 € n'est généralement pas atteint. L'effet du PLF 2027 passe donc par le taux maximum 2,5 %. Voir aussi quelles charges sont amortissables en LMNP.

Impact chiffré : exemple d'un meublé de tourisme classé à 300 000 €

Deuxième cas type : un appartement de 300 000 € acheté en 2023, loué en meublé de tourisme classé 3 étoiles. Loyers annuels 24 000 €, charges déductibles 9 000 €.

Avant 2027 : amortissement par composants annuel estimé 9 000 €. Résultat imposable : 24 000 − 9 000 − 9 000 = 6 000 €. Impôt estimé : 2 832 €.

À partir de 2027 : amortissement plafonné à 1,5 % du prix d'acquisition, soit 4 500 € (300 000 × 1,5 %). Plafond annuel foyer 5 000 € non atteint. Résultat imposable : 24 000 − 9 000 − 4 500 = 10 500 €. Impôt estimé : 4 956 €.

Les meublés de tourisme encaissent donc l'impact le plus fort du PLF 2027. L'écart entre 2,5 % et 1,5 % signale un objectif clair du gouvernement, qui est de décourager la location saisonnière au profit du bail longue durée.

Faut-il basculer au micro-BIC (régime forfaitaire avec abattement 50 % sur les loyers) si la réforme passe ?

Pas automatiquement. Le micro-BIC (régime forfaitaire) applique un abattement de 50 % sur les loyers meublés classiques et sur les meublés de tourisme classés, et de 30 % sur les meublés de tourisme non classés, depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. L'abattement remplace la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien. Le régime réel garde son avantage malgré le PLF 2027, dès que vos charges et votre amortissement plafonné dépassent 50 % des loyers.

Pour le studio ci-dessus (loyers 10 800 €, charges 4 500 €, amortissement plafonné 3 750 €), le total déductible 8 250 € reste bien supérieur à l'abattement micro-BIC de 5 400 €. Le régime réel conserve donc son avantage, même avec le plafond. Pour comparer les régimes dans votre situation, voir LMNP : quel régime fiscal choisir et avantages du régime réel LMNP.

Faut-il arrêter d'investir en LMNP en 2027 ?

Le LMNP garde ses avantages fondamentaux même avec le PLF 2027. La location meublée reste fiscalement plus souple que la location nue, et le régime réel reste plus efficace que le micro-BIC pour la plupart des profils. Ce qui change, c'est l'amplitude du gain fiscal, pas sa nature.

Trois profils gardent un intérêt fort après la réforme.

• Investisseurs avec charges réelles élevées (copropriété chargée, intérêts d'emprunt importants) : les charges déductibles compensent largement le plafond amortissement
• Investisseurs avec un seul bien de valeur modérée : le plafond 7 000 € n'est pas atteint, seul le taux 2,5 % joue
• Investisseurs en longue durée vs saisonnier : la fiscalité favorise clairement le bail longue durée

Deux profils doivent recalculer leur stratégie.

• Investisseurs en meublé de tourisme avec bien de forte valeur : le plafond 1,5 % × 5 000 € peut rendre le résultat lourdement imposé
• Investisseurs multi-biens : le plafond foyer 7 000 € s'applique globalement, pas par logement, donc l'effet se concentre sur les gros portefeuilles

Pour arbitrer, voir aussi différences entre LMNP et LMP et nouvelle loi fiscale 2025 (règles de revente).

Les logements exclus de la réforme (résidences étudiants, seniors, mobilité)

Le texte prévoit des exclusions pour certains logements à vocation sociale ou spécifique. Les amortissements associés à ces biens restent déductibles sans le plafond de 2,5 % et 7 000 €.

• Résidences services étudiantes (CROUS et privées conventionnées)
• Résidences services pour personnes âgées (EHPAD, RSS)
• Résidences services pour personnes handicapées
• Logements loués en bail mobilité (1 à 10 mois, loués meublés)

Ces exclusions concernent principalement les investissements avec un bail commercial avec exploitant (résidences services). Elles ne protègent pas tous les LMNP classiques. Vérifiez le texte final : les exclusions peuvent évoluer d'ici le vote.

Le report des amortissements non déduits disparaît aussi

Deuxième mesure du PLF 2027, moins commentée mais structurante : la suppression du report illimité des amortissements non déduits. Aujourd'hui, un propriétaire qui amortit 4 500 € mais dont le résultat imposable ne permet pas d'absorber la totalité peut reporter l'excédent indéfiniment, jusqu'à la revente.

Avec le PLF 2027, ce report se ferme en deux temps.

• Le stock d'amortissements accumulé avant le 31 décembre 2026 reste utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant
• Les nouveaux amortissements excédentaires de 2027 et après ne seraient plus reportables selon le texte proposé : s'ils dépassent le plafond annuel, ils ne pourraient plus être imputés sur les exercices suivants

Pour les investisseurs qui ont accumulé des années d'amortissements non consommés (achat récent avec gros emprunt, par exemple), la fenêtre 2027-2036 devient critique pour les absorber. Au-delà de 2036, le reliquat ne pourrait plus être imputé selon la rédaction proposée.

Ce qu'il faut faire maintenant si vous êtes déjà LMNP

Trois actions immédiates à mener si le PLF 2027 vous concerne.

N'anticipez pas une bascule régime réel vers micro-BIC avant le vote définitif. Les paramètres peuvent évoluer (notamment un relèvement du plafond). Attendez la publication au Journal officiel.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter en LMNP d'ici fin 2026

Les investissements réalisés en 2026 bénéficient encore du régime actuel pour la déclaration 2026, mais la fenêtre se referme vite. Si vous êtes en cours d'acquisition, quelques points de vigilance.

• Si vous êtes déjà en cours d'acquisition, vérifier avec votre notaire si la signature de l'acte authentique peut intervenir avant le 31 décembre 2026, afin de rattacher la déclaration à l'exercice 2026 (régime actuel)
• Démarrer l'activité LMNP (SIRET) avant le 31 décembre 2026 : le bien doit être mis en location au moins une journée en 2026 pour amorcer l'amortissement sur l'exercice 2026
• Immatriculer votre activité auprès de l'INPI pour obtenir votre SIRET (identifiant d'activité délivré par l'INPI) dans les 15 jours suivant le début de location
• Vérifier la nature du bien : longue durée ou meublé de tourisme ? L'écart de plafond (2,5 % vs 1,5 %) est significatif

Pour les étapes administratives, voir comment déclarer ses revenus LMNP et liasse 2033 LMNP. Pensez aussi à la CFE (payable avant le 15 décembre chaque année) et aux 5 erreurs classiques à éviter en LMNP.

FAQ : les questions courantes sur le LMNP 2027

Que change le PLF 2027 pour les propriétaires LMNP ?

Le PLF 2027 plafonne l'amortissement LMNP au régime réel à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal pour les locations longue durée (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme). Le report illimité des amortissements non déduits disparaît. Entrée en vigueur prévue le 1er janvier 2027, sous réserve du vote définitif.

Mon amortissement actuel est-il remis en cause rétroactivement ?

Non. Les amortissements accumulés avant le 31 décembre 2026 restent utilisables, mais dans un cadre transitoire 2027-2036. Chaque année, le report est limité à la moitié du bénéfice imposable restant après application des amortissements de l'année en cours. Au-delà de 2036, le solde non consommé ne pourrait plus être imputé selon la rédaction actuelle du texte.

Que se passe-t-il si mon amortissement calculé dépasse 7 000 € en 2027 ?

Selon le texte proposé, l'excédent au-delà de 7 000 € par foyer fiscal (ou 2,5 % du prix d'acquisition) ne pourrait plus être déduit ni sur l'exercice courant ni sur les suivants. Le texte distingue le stock antérieur (reportable 2027-2036 sous conditions) et le flux nouveau (non reportable). Cette rédaction peut encore évoluer d'ici le vote final.

Les meublés de tourisme classés sont-ils aussi concernés ?

Oui. Les meublés de tourisme classés ou non entrent dans le plafond durci à 1,5 % et 5 000 € par foyer. Le classement étoiles ne protège pas de la mesure. Les résidences services (étudiants, seniors, handicapés) et les logements en bail mobilité bénéficient d'exclusions, sous réserve du vote final.

Faut-il arrêter le régime réel en 2027 ?

Pas automatiquement. Le régime réel reste plus avantageux que le micro-BIC tant que vos charges réelles plus votre amortissement plafonné dépassent 50 % de vos loyers (location meublée longue durée ou meublé de tourisme classé) ou 30 % (meublé de tourisme non classé). Faites le calcul sur votre situation précise avant de basculer. L'option micro-BIC engage pour deux ans.

Quand le PLF 2027 entre-t-il en vigueur ?

Si le texte est adopté sans modification, l'entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2027, pour les exercices clos à partir de cette date. La première déclaration concernée serait celle déposée au printemps 2028 (revenus 2027). Vote définitif attendu fin décembre 2026.

Les investissements déjà réalisés bénéficient-ils d'une clause grand-père ?

Partiellement. Le stock d'amortissements accumulé jusqu'au 31 décembre 2026 reste déductible, mais plafonné annuellement à la moitié du bénéfice imposable restant, et uniquement jusqu'en 2036. Les nouveaux amortissements générés après le 1er janvier 2027 sont soumis au plafond 2,5 %/7 000 €. La clause grand-père est donc partielle, pas totale.

Comment préparer sa déclaration LMNP 2027 dès maintenant ?

Trois étapes concrètes : documenter votre stock d'amortissements non déduits au 31 décembre 2026 (via votre comptable ou votre logiciel LMNP actuel), simuler l'impact d'un plafond 2,5 % sur votre résultat 2027, puis comparer avec un passage au micro-BIC si l'écart est faible. Pour générer votre liasse LMNP 2026 dès maintenant, voir le Pack Tout Compris 159 €.

Ce qu'il faut retenir du PLF 2027

Le PLF 2027 durcit la fiscalité du régime réel LMNP, surtout pour les meublés de tourisme et les gros portefeuilles. L'amortissement reste autorisé, mais plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer pour la longue durée (1,5 % et 5 000 € pour le tourisme). Le report illimité des amortissements non déduits disparaît aussi.

Pour la majorité des propriétaires avec 1 bien de valeur modérée, l'impact reste contenu : quelques centaines d'euros d'impôt supplémentaire par an. Pour les investisseurs multi-biens ou en meublé de tourisme, le recalcul s'impose dès maintenant.

Un dernier rappel : au 14 octobre 2026, le texte n'est pas voté. Les paramètres peuvent évoluer, et plusieurs amendements sont en discussion. Vérifiez la version adoptée sur Légifrance avant votre déclaration 2027.