Vous louez un logement meublé et vous devez déclarer ce qu'il vous rapporte. Selon votre régime fiscal, la démarche tient en une ligne sur votre déclaration de revenus ou demande une comptabilité complète, transmise aux impôts avant cette déclaration. Voici les six étapes à suivre pour déclarer vos revenus LMNP en 2026, c'est-à-dire les loyers perçus en 2025.
Étape 1 : connaître votre régime fiscal, micro-BIC ou réel
Votre façon de déclarer dépend d'abord du régime fiscal auquel vous êtes soumis. Il en existe deux.
Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026 (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, depuis la loi Le Meur). Il est simple : vous déclarez vos loyers bruts et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Aucune comptabilité à tenir.
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, travaux, frais de gestion, taxe foncière) et d'amortir le logement et le mobilier. Il demande davantage de travail, mais il est souvent plus favorable, en particulier lorsqu'un crédit est en cours.
Vous hésitez entre les deux ? Notre article LMNP : quel régime fiscal choisir ? détaille les deux options avec des exemples chiffrés, et notre guide sur les avantages du régime réel LMNP vous aide à mesurer l'écart.
Étape 2 : vérifier votre immatriculation
Avant votre première déclaration, l'activité de location meublée doit être immatriculée. C'est cette formalité qui vous attribue un numéro SIRET, demandé notamment sur la liasse fiscale au régime réel.
L'immatriculation se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI. Notre guide Immatriculation LMNP sur l'INPI : tutoriel pas à pas vous accompagne étape par étape, captures d'écran à l'appui. Comptez 20 à 30 minutes de démarche et 3 à 10 jours ouvrés pour recevoir votre SIRET.
Étape 3 : rassembler vos recettes et vos charges
Pour votre première déclaration ou pour éviter les oublis, réunissez :
- Le total des loyers encaissés en 2025, charges locatives comprises
- Toutes vos factures de charges : intérêts d'emprunt, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, travaux, taxe foncière, CFE
- La valeur d'achat du logement et du mobilier, pour calculer les amortissements (première déclaration au réel)
- Les amortissements et déficits des années précédentes si vous déclarez déjà au réel
- Votre numéro SIRET
Au micro-BIC, seul le total des loyers vous sera utile. Au réel, chaque justificatif compte. Si vous démarrez, notre article Réussir mon début d'activité LMNP vous aide à ne rien oublier dès la première année.
Les charges à ne pas oublier au réel
C'est souvent là que les propriétaires paient plus d'impôt que nécessaire. Au régime réel, vous pouvez notamment déduire :
- Les intérêts d'emprunt et frais de dossier du crédit
- L'assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence
- La taxe foncière (hors taxe d'ordures ménagères récupérée sur le locataire)
- Les travaux d'entretien et de réparation
- La CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Les frais de comptabilité ou d'abonnement à une plateforme de déclaration
- L'amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier
Notre article LMNP : quelles sont les charges déductibles ? les liste en détail, et notre article sur les charges amortissables en LMNP explique ce que vous pouvez amortir et sur quelle durée.
Étape 4 : établir la liasse fiscale si vous êtes au réel
Au micro-BIC, cette étape n'existe pas : passez directement à l'étape 5.
Au régime réel, vous devez établir et télétransmettre une déclaration de résultat 2031 accompagnée des annexes 2033-A à 2033-G. Cette liasse présente votre bilan, votre compte de résultat et vos amortissements, et calcule votre résultat fiscal de l'année. Elle se transmet par voie électronique (procédure EDI), à l'aide d'un logiciel ou d'un prestataire agréé.
Date limite : la liasse portant sur 2025 devait être télétransmise au plus tard le 20 mai 2026. Pour l'ensemble des échéances, consultez notre article Date limite de déclaration LMNP 2026.
Avec notre application, vous saisissez vos loyers et vos charges, nous calculons vos liasses et vous les télétransmettez au service des impôts en un clic. Pour comprendre chaque tableau, voir notre guide de la liasse fiscale 2031 et 2033.
Étape 5 : reporter vos revenus sur la déclaration 2042 C PRO
Quel que soit votre régime, vos revenus de location meublée apparaissent sur votre déclaration de revenus personnelle, dans le formulaire complémentaire 2042 C PRO. Ce n'est pas la même chose que la liasse : la liasse calcule le résultat, la 2042 C PRO le soumet à l'impôt sur le revenu avec le reste des revenus du foyer.
| Régime | Ce que vous reportez | Liasse 2031 préalable |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Vos recettes brutes, avant abattement | Non |
| Réel | Le résultat fiscal de la liasse, bénéfice ou déficit | Oui |
Au réel, la brochure officielle de l'impôt sur le revenu 2026 indique qu'en ligne, les rubriques « régime réel » de la 2042 C PRO sont préremplies à partir de votre déclaration de résultats : il vous reste à vérifier les montants. Pour choisir la case exacte selon votre type de location et votre régime fiscal, consultez notre guide du formulaire 2042 C PRO LMNP 2026.
Date limite : la déclaration de revenus 2026 était à déposer en ligne au plus tard le 21 mai (départements 01 à 19 et non-résidents), le 28 mai (départements 20 à 54) ou le 4 juin 2026 (départements 55 à 976).
Étape 6 : choisir comment déclarer, seul, accompagné ou avec une plateforme
Trois options s'offrent à vous. Nous les comparons, prix à l'appui, dans notre guide comptable ou application pour déclarer votre LMNP.
Un expert-comptable
Il prend tout en charge, mais coûte entre 700 et 2 000 € par an selon le nombre de biens et la complexité du dossier. Pour une comptabilité LMNP au réel, qui reste assez standardisée, c'est souvent beaucoup, d'autant que la réduction d'impôt pour frais de comptabilité a été supprimée au 1er janvier 2025.
Déclarer seul
Au micro-BIC, c'est simple : il suffit de remplir la 2042 C PRO. Au régime réel, c'est plus délicat. La liasse 2031 est technique, les amortissements se calculent par composants et la télétransmission passe par un logiciel agréé. La marge d'erreur est réelle.
Une plateforme spécialisée LMNP
Elle combine autonomie, conformité et prix modéré. Les plateformes partenaires EDI de la DGFiP, comme la nôtre, calculent les amortissements, génèrent la liasse fiscale complète et le FEC, puis la télétransmettent. Vous renseignez vos loyers et vos charges.
Pour comparer les applications du marché, voir notre comparatif des logiciels LMNP : prix réel, FEC inclus ou non, télétransmission, gestion du LMP, de la TVA et de l'indivision.
Ce que comprend le Pack Tout Compris de Déclarer ma location meublée
| Inclus dans les 159 € | Détail |
|---|---|
| Liasse fiscale complète | Formulaires 2031 et annexes 2033-A à G générés automatiquement |
| FEC inclus | Fichier des écritures comptables au format DGFiP, à fournir en cas de contrôle |
| Télétransmission EDI | Envoi de la liasse aux impôts en un clic, Déclarer ma location meublée étant partenaire EDI agréé par la DGFiP |
| 2042 C PRO | Création de votre déclaration complémentaire de revenus (2042-C-PRO) |
| Biens illimités | Aucun surcoût par bien supplémentaire |
| TVA et indivision | Cas particuliers gérés sans surcoût |
| Reprise de comptabilité | Reprise de votre historique si vous venez d'un autre comptable ou d'une autre plateforme |
| Assistance et support 7j/7 | Inclus dans le prix |
Nous sommes partenaire EDI agréé par la Direction générale des Finances publiques, la même accréditation que les cabinets comptables.
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Cas particuliers fréquents
Vous déclarez pour la première fois
La première déclaration au régime réel est la plus exigeante : il faut répartir la valeur du logement entre ses composants (gros œuvre, toiture, façade, équipements) et le mobilier pour calculer les amortissements. Notre plateforme vous guide dans cette étape. Le guide cité à l'étape 3 détaille aussi cette première année.
Vous êtes en indivision
Chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus et de charges. Chez Déclarer ma location meublée, l'indivision est gérée sans surcoût. Voir notre article sur la location meublée en indivision.
Vous êtes assujetti à la TVA
C'est le cas si vous proposez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, accueil, ménage régulier). Vous devez alors déposer des déclarations de TVA en plus de la liasse. Notre article Êtes-vous assujetti à la TVA dans votre activité LMNP ? précise les conditions.
Vous avez basculé en LMP
Si vos recettes dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, BNC, BA), vous êtes loueur professionnel. Les obligations changent, notamment avec les cotisations sociales. Consultez notre article Déclaration LMP : obligations fiscales et erreurs à éviter.
FAQ : déclarer ses revenus LMNP
Quelles sont les dates limites pour déclarer ses revenus LMNP en 2026 ?
Au régime réel, la liasse 2031 portant sur 2025 devait être télétransmise au plus tard le 20 mai 2026. La déclaration de revenus en ligne, micro-BIC comme réel, était à déposer au plus tard le 21 mai, le 28 mai ou le 4 juin 2026 selon votre département. Le calendrier complet figure dans notre article sur les dates limites de déclaration LMNP.
Peut-on déclarer ses revenus LMNP soi-même sans comptable ?
Oui. Au micro-BIC, c'est simple : vous remplissez la 2042 C PRO sur impots.gouv.fr. Au régime réel, c'est possible mais plus délicat, car la liasse 2031, les amortissements par composants et la télétransmission demandent une bonne maîtrise. Une plateforme spécialisée à 159 € comme Déclarer ma location meublée vous apporte la conformité d'un comptable pour un prix bien inférieur.
Quelle est la différence entre la 2042 C PRO et la liasse 2031 ?
La liasse 2031 est la déclaration de résultat de votre activité : elle détaille votre comptabilité LMNP (bilan, compte de résultat, amortissements). La 2042 C PRO complète votre déclaration de revenus personnelle : vous y reportez le résultat de la liasse, bénéfice ou déficit. Les deux sont obligatoires au régime réel.
Le FEC est-il obligatoire en LMNP ?
Le FEC (fichier des écritures comptables) n'est pas à déposer chaque année, mais vous devez pouvoir le produire en cas de contrôle fiscal. Ne pas pouvoir le fournir expose à des pénalités. Il est donc important que votre plateforme le génère, ce qui est le cas chez Déclarer ma location meublée.
Peut-on changer de régime fiscal en cours d'année ?
Non. Pour une activité au micro-BIC, l'option pour le régime réel doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration de l'année qui précède celle où elle s'applique (BOI-BIC-DECLA-10-30). Pour imposer vos revenus 2027 au réel, l'option se formule donc au plus tard lors de la campagne déclarative du printemps 2027, par courrier ou messagerie sécurisée auprès de votre service des impôts des entreprises. Elle vaut un an et se reconduit tacitement.
Que se passe-t-il si on oublie de déclarer ses revenus LMNP ?
L'administration peut réclamer l'impôt non payé, en principe sur les trois dernières années, avec des majorations (10 % en cas de dépôt tardif, 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure). En cas d'oubli, mieux vaut régulariser spontanément avant un éventuel contrôle. Source : article 1728 du CGI, Legifrance.
Comment déclarer si on a plusieurs biens LMNP ?
Tous vos logements loués en meublé relèvent d'une seule activité LMNP, avec un seul numéro SIRET. Au réel, vous déposez une seule liasse 2031 qui regroupe l'ensemble de vos biens. Au micro-BIC, vous additionnez les recettes de même nature. Chez Déclarer ma location meublée, le nombre de biens est illimité pour le même prix de 159 €.
